Образец договора аренды недвижимого имущества

1. Что относится к аренде недвижимого имущества

По статье 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование. Это базовое определение аренды. Если предметом выступает недвижимость, договор может касаться здания, сооружения, нежилого помещения, части помещения, земельного участка, машино-места, склада, производственного объекта, торговой площади или иного объекта, который по закону относится к недвижимому имуществу.

Главный признак аренды — временное пользование. Арендатор не становится собственником объекта, а получает право использовать его в согласованных пределах. После окончания договора имущество возвращается арендодателю по статье 622 ГК РФ. Если стороны хотят предусмотреть выкуп объекта, это нужно отдельно прописывать с учетом статьи 624 ГК РФ, иначе обычная аренда сама по себе к переходу права собственности не ведет.

Важно не путать аренду недвижимости и наем жилого помещения. Если гражданин снимает квартиру у другого гражданина для проживания, обычно применяется договор найма жилого помещения по главе 35 ГК РФ. Если жилое помещение передается юридическому лицу, нужно учитывать статью 671 ГК РФ: юридическое лицо может использовать такое помещение только для проживания граждан. Для офиса, склада, магазина, кабинета, производственного помещения и земельного участка применяются правила аренды.

Практически это означает следующее: прежде чем скачать шаблон, нужно определить вид объекта и цель использования. Один и тот же типовой документ не подойдет одинаково хорошо для аренды кабинета в бизнес-центре, отдельно стоящего здания, склада с оборудованием и земельного участка. Онлайн-конструктор тоже не заменяет правовую проверку, если сделка нестандартная.

первый вопрос при подготовке договора — не «где скачать образец», а «какой именно объект и для какой цели передается арендатору».

2. Какие условия должны быть в договоре обязательно

Главное существенное условие договора аренды — предмет. Это следует из статьи 607 ГК РФ: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передается арендатору. Если таких данных нет, условие об объекте считается несогласованным, а договор может быть признан незаключенным.

Для договора аренды недвижимого имущества обычно указывают кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, номер помещения или комнаты, назначение объекта, сведения из ЕГРН, а при необходимости — план или схему. Если передается часть помещения без отдельного кадастрового номера, особенно важно приложить графическую схему, где видно, какая именно часть передана. В судебной практике по аренде суды оценивают не только текст договора, но и приложения, акты, планы, фактическое поведение сторон и переписку.

Для аренды здания или сооружения важен также размер арендной платы. Статья 654 ГК РФ прямо предусматривает, что при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Поэтому формулировка «оплата по договоренности» для таких объектов опасна.

В договоре желательно раскрыть не только обязательный минимум, но и рабочие условия:

• объект аренды и его характеристики;
• срок договора и порядок продления;
• размер, сроки и порядок внесения арендной платы;
• порядок передачи и возврата объекта;
• ремонт, коммунальные платежи и эксплуатационные расходы.

Если вы используете образец или шаблон, проверьте, не оставлены ли в нем пустые поля. Частая ошибка — стороны подписывают документ, где не заполнен срок, площадь, реквизиты объекта или порядок оплаты. Иногда это не разрушает договор полностью, если недостающие сведения можно установить из других документов, но лучше не создавать себе такую проблему заранее.

3. Кто вправе сдавать недвижимость в аренду

По статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Также арендодателем может быть лицо, уполномоченное законом или собственником. Поэтому перед подписанием договора нужно проверить не только сам объект, но и полномочия человека, который ставит подпись.

Если договор заключается между физическими лицами, обычно проверяют паспортные данные, выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы и наличие согласий, если объект находится в общей собственности. Если договор заключается между юридическими лицами, дополнительно проверяют ЕГРЮЛ, полномочия директора, доверенность представителя, уставные ограничения, а при необходимости — корпоративное одобрение сделки.

В договоре следует указать:

• ФИО или полное наименование стороны;
• паспортные данные гражданина либо ОГРН, ИНН и адрес организации;
• основание полномочий подписанта;
• реквизиты документа, подтверждающего право на объект;
• адреса для юридически значимых сообщений.

Нельзя автоматически считать арендодателем того, кто «открывает помещение» или «ведет переговоры». Если человек не является собственником и не имеет доверенности, у арендатора возникают серьезные риски. Настоящий собственник может потребовать освободить объект, а уплаченные деньги придется взыскивать с лица, которое не имело права сдавать недвижимость.

Если объект принадлежит нескольким лицам, вопрос согласия сособственников решается с учетом режима общей собственности. Если объект находится в ипотеке, нужно проверить условия договора ипотеки и ограничения, установленные законом. Наличие ипотеки само по себе не всегда запрещает аренду, но в отдельных случаях требуется согласие залогодержателя или соблюдение специальных условий.

полномочия арендодателя — это часть юридической безопасности арендатора. Без такой проверки даже аккуратно составленный договор может не защитить фактическое пользование объектом.

4. Как описать объект аренды, чтобы договор не признали незаключенным

Описание объекта должно позволять без спора понять, какая недвижимость передана арендатору. Для этого в договор вносят кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, номер помещения, назначение и иные индивидуальные признаки. Если речь идет о здании, полезно указать литеру, количество этажей, общую площадь, кадастровый номер и сведения о земельном участке, если это важно для пользования объектом.

Для помещения в торговом центре или бизнес-центре одной площади часто недостаточно. Лучше приложить план этажа и выделить помещение на схеме. Если передается часть большого склада, торговое место, зона в павильоне, место под оборудование или часть земельного участка, схема становится почти обязательной. Она помогает доказать, где именно находился арендатор и какую часть объекта он должен вернуть.

Судебная практика исходит из того, что предмет может быть согласован не только в самом тексте, но и через совокупность документов: договор, акт приема-передачи, технический паспорт, поэтажный план, переписку, платежные документы. Однако рассчитывать на это не стоит. Чем яснее предмет описан в договоре и приложениях, тем меньше риск спора.

В акте приема-передачи желательно повторить основные характеристики объекта. Например: «Арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение № 12 площадью 38,6 кв. м, расположенное на 2 этаже здания по адресу..., кадастровый номер...». Если передаются ключи, пропуска, пульты, мебель, оборудование, счетчики — это тоже фиксируется.

Когда вы решаете скачать типовой договор, смотрите, есть ли в нем место для подробного описания предмета. Если шаблон ограничивается строкой «помещение по адресу», его нужно доработать. Конструктор онлайн иногда предлагает отдельное приложение с описанием объекта — лучше использовать такую опцию, чем оставлять объект описанным слишком общо.

5. Срок договора и государственная регистрация

Срок аренды регулируется статьей 610 ГК РФ. Договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока. Если срок не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае каждая сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за срок, установленный договором, а если он не установлен — по общему правилу за три месяца при аренде недвижимого имущества.

Государственная регистрация — один из самых важных вопросов при аренде недвижимости. Статья 609 ГК РФ устанавливает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Для аренды здания или сооружения действует статья 651 ГК РФ: договор, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В судебной практике правила о здании и сооружении применяются и к аренде нежилых помещений, поскольку помещение является частью здания.

Для аренды земельного участка дополнительно учитывают Земельный кодекс РФ. В частности, статья 22 ЗК РФ регулирует аренду земельных участков, а правила о регистрации прав и обременений применяются с учетом Федерального закона № 218-ФЗ. В ЕГРН отражается ограничение права или обременение объекта арендой, если такая регистрация требуется.

На практике стороны часто заключают договор на 11 месяцев, чтобы не регистрировать его. Это не запрещено, если срок действительно меньше года и стороны не пытаются прикрыть долгосрочные отношения цепочкой формальных документов. Но короткий срок не всегда удобен. Если арендатор вкладывает деньги в ремонт, вывеску, оборудование или клиентский поток, лучше подумать о долгосрочном договоре и регистрации.

В договоре нужно указать:

• дату начала и окончания аренды;
• дату фактической передачи объекта;
• кто готовит и подает документы на регистрацию;
• кто оплачивает госпошлину и сопутствующие расходы;
• что происходит при приостановке или отказе в регистрации.

Если сторона уклоняется от регистрации, другая сторона может защищать свои права в суде. При этом отсутствие регистрации не всегда позволяет недобросовестной стороне полностью уйти от последствий фактического исполнения договора: суды учитывают передачу объекта, оплату, переписку и поведение сторон. Но для защиты перед третьими лицами регистрация имеет принципиальное значение.

6. Арендная плата, коммунальные расходы и обеспечительный платеж

По статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Договор должен определять размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Для аренды здания или сооружения действует специальное правило статьи 654 ГК РФ: размер платы должен быть согласован в письменной форме.

В договоре важно разделить арендную плату и дополнительные платежи. Например, фиксированная сумма может включать только право пользования объектом, а коммунальные услуги, эксплуатационные расходы, охрана, интернет, парковка и вывоз мусора оплачиваются отдельно. Если это не прописать, стороны могут спорить, входит ли «коммуналка» в аренду или должна возмещаться сверх нее.

Также нужно указать налоговый режим и НДС. Если арендодатель является плательщиком НДС, в договоре пишут, включает ли сумма НДС или начисляется сверху. Если арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения и НДС не предъявляет, это тоже желательно отразить. Для договора между юридическими лицами такие формулировки особенно важны для бухгалтерии.

Индексацию лучше описывать конкретно. Возможны разные варианты: ежегодное повышение на фиксированный процент, индексация по официальному индексу потребительских цен, изменение по соглашению сторон или запрет одностороннего изменения платы в течение определенного периода. Формулировка «арендодатель вправе изменить размер платы в любое время» выгодна арендодателю, но для арендатора несет высокий риск.

Обеспечительный платеж регулируется статьей 381.1 ГК РФ. Он может обеспечивать оплату аренды, возмещение ущерба, оплату неустойки, коммунальных задолженностей и расходов на восстановление объекта. В договоре надо прямо написать, когда платеж возвращается, когда удерживается и можно ли зачесть его в счет последнего месяца аренды.

Практичный список условий об обеспечительном платеже:

• размер и срок внесения;
• перечень обязательств, которые он обеспечивает;
• порядок удержания сумм;
• срок возврата остатка;
• возможность или запрет зачета за последний месяц.

обеспечительный платеж не должен быть «серой зоной». Чем точнее описан порядок его возврата и удержания, тем меньше риск конфликта после выезда арендатора.

7. Передача объекта и акт приема-передачи

Даже если договор подписан, арендные отношения в полном смысле начинают работать после передачи объекта. По статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Для аренды здания или сооружения статья 655 ГК РФ прямо предусматривает передачу по передаточному акту или иному документу о передаче.

Акт приема-передачи нужен и арендодателю, и арендатору. Он подтверждает дату передачи, состояние объекта, отсутствие или наличие замечаний, передачу ключей и доступов. Если акта нет, сложнее доказать, когда началась обязанность платить аренду и в каком состоянии объект был передан.

В акте рекомендуется фиксировать:

• дату и время передачи;
• техническое и санитарное состояние объекта;
• показания счетчиков;
• количество ключей, пропусков, пультов;
• мебель, оборудование и иное имущество;
• видимые дефекты и замечания арендатора.

По статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки имущества, которые полностью или частично препятствуют пользованию им, даже если он не знал о таких недостатках при заключении договора. Но арендодатель не отвечает за недостатки, которые были оговорены, заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены при осмотре, если арендатор принял объект без замечаний. Поэтому акт с фотографиями — не формальность, а нормальный способ защиты.

Если арендатор обнаружил недостатки после передачи, лучше не ждать. Нужно направить письменное уведомление, описать проблему, приложить фото, предложить срок устранения. Если недостатки серьезные, арендатор может требовать уменьшения арендной платы, устранения недостатков, возмещения расходов или расторжения договора — в зависимости от обстоятельств и условий договора.

Хороший образец договора обычно содержит не только сам договор, но и форму акта приема-передачи. Если вы используете онлайн-конструктор, проверьте, можно ли скачать комплект документов: договор, акт передачи, акт возврата и приложение с описанием объекта.

8. Использование объекта, субаренда и ограничения

По статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия не определены — в соответствии с назначением имущества. Поэтому в договоре обязательно нужно написать, для какой деятельности передается объект: офис, склад, магазин, салон, кабинет, производство, общепит, услуги, хранение, размещение оборудования и т.д.

Назначение объекта должно совпадать с фактическими планами арендатора. Если помещение передается под офис, а арендатор открывает кухню, магазин или производство, арендодатель может заявить о нарушении договора. Кроме того, деятельность должна соответствовать требованиям пожарной безопасности, санитарным правилам, градостроительным ограничениям, условиям управляющей компании и разрешенному использованию земельного участка.

Субаренда по статье 615 ГК РФ возможна только с согласия арендодателя, если иное не установлено договором. Поэтому формулировку о субаренде лучше не оставлять общей. Стороны могут выбрать один из вариантов: полный запрет, согласие в каждом случае, заранее разрешенная субаренда части площади или допуск определенных пользователей.

Если арендатор планирует коворкинг, кабинеты для мастеров, торговые места, франчайзинговую точку или совместное использование помещения с партнерами, это надо прописать заранее. Иначе арендодатель сможет ссылаться на нарушение договора, а арендатору придется доказывать, что фактический допуск третьих лиц не является запрещенной субарендой.

Также в договоре обычно устанавливают ограничения:

• нельзя делать перепланировку без письменного согласия;
• нельзя ухудшать объект и инженерные сети;
• нельзя нарушать режим здания;
• нельзя размещать вывески без согласования;
• нельзя использовать объект для незаконной или опасной деятельности.

Для торговых центров, бизнес-центров и складских комплексов часто действуют внутренние правила. Их лучше оформить приложением к договору. Если правила просто «где-то размещены на сайте», в споре может возникнуть вопрос, был ли арендатор реально с ними ознакомлен.

9. Ремонт, содержание и улучшения

Ремонт регулируется статьей 616 ГК РФ. Если иное не установлено законом или договором, капитальный ремонт обязан делать арендодатель, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. Но в коммерческой аренде стороны часто меняют это распределение договором.

Чтобы не спорить, в договоре лучше отдельно описать капитальный и текущий ремонт. Например, арендодатель отвечает за несущие конструкции, кровлю, фасад, общие инженерные сети, вводные коммуникации. Арендатор отвечает за мелкий ремонт внутри помещения, замену расходных элементов, обслуживание оборудования, которое он сам установил, и устранение повреждений, возникших по его вине.

Если арендатор делает ремонт до начала работы, нужно подписать отдельное приложение: перечень работ, сроки, смету, порядок допуска подрядчиков, требования к проекту, порядок согласования перепланировки, судьбу улучшений и возможность зачета расходов в счет аренды. Обычный шаблон часто не раскрывает эти детали, поэтому его приходится дорабатывать вручную.

Улучшения регулируются статьей 623 ГК РФ. Отделимые улучшения арендатор вправе забрать, если договором не предусмотрено иное и если это можно сделать без повреждения объекта. Неотделимые улучшения, произведенные с согласия арендодателя, могут компенсироваться арендатору, если договор не устанавливает другой порядок. Если неотделимые улучшения сделаны без согласия арендодателя, требовать компенсацию обычно нельзя.

Судебная практика по улучшениям достаточно строгая. Арендатору нужно доказать согласие арендодателя, факт выполнения работ, стоимость работ и то, что улучшения действительно неотделимы и полезны для объекта. Одной переписки «мы ремонтируем помещение» может быть мало. Нужны акты, сметы, платежные документы, согласованный проект, фото до и после.

Для арендодателя выгодно заранее указать, что любые неотделимые улучшения без письменного согласия не компенсируются. Для арендатора, наоборот, важно добиться условия о компенсации или зачете, если ремонт существенный. Здесь нельзя просто взять типовой образец и надеяться, что он защитит обе стороны одинаково.

10. Ответственность сторон и досрочное расторжение

Раздел об ответственности должен быть понятным и исполнимым. Обычно в нем указывают неустойку за просрочку оплаты, ответственность за повреждение объекта, порядок возмещения убытков, последствия незаконной субаренды, нарушения режима здания и задержки возврата помещения.

Неустойка регулируется общими правилами ГК РФ. По статье 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить при нарушении обязательства. По статье 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения. Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 разъясняет подходы судов к ответственности за нарушение обязательств, включая вопросы неустойки и убытков.

Досрочное расторжение по требованию арендодателя регулируется статьей 619 ГК РФ. Арендодатель может требовать расторжения через суд, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением договора или назначения имущества, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд не вносит арендную плату после наступления срока платежа, не делает капитальный ремонт, если такая обязанность возложена на арендатора, а также в иных случаях, предусмотренных договором. До обращения в суд арендодатель должен направить письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательство в разумный срок.

Досрочное расторжение по требованию арендатора регулируется статьей 620 ГК РФ. Арендатор может требовать расторжения, если арендодатель не предоставляет объект, препятствует пользованию, передал объект с недостатками, не производит капитальный ремонт, либо объект оказался непригодным для использования по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает.

Стороны могут предусмотреть и внесудебный отказ от договора, если это не противоречит закону. Например, арендатору может быть предоставлено право отказаться от договора с предупреждением за 60 дней, а арендодателю — право отказаться при просрочке оплаты более чем на 30 дней. Но такие условия нужно формулировать четко: срок уведомления, способ направления, дата прекращения договора, обязанность оплатить задолженность и вернуть объект.

Постановление Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 напоминает, что договор толкуется с учетом буквального значения условий, цели договора, переговоров, переписки, практики отношений сторон и их последующего поведения. Поэтому неясные формулировки вроде «сторона вправе расторгнуть договор при нарушении условий» лучше заменить конкретными основаниями.

11. Продление договора, смена собственника и возврат объекта

Статья 621 ГК РФ регулирует преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок. Если арендатор надлежащим образом исполнял обязанности, он имеет преимущество перед другими лицами, если иное не предусмотрено законом или договором. Для этого арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании продлить договор в срок, указанный в договоре, а если срок не указан — в разумный срок до окончания аренды.

Если арендатор продолжает пользоваться объектом после окончания срока договора, а арендодатель не возражает, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях. Это тоже следует из статьи 621 ГК РФ. Но для недвижимости важно учитывать вопрос регистрации: если отношения фактически становятся долгосрочными, сторонам лучше оформить документы надлежащим образом.

Смена собственника объекта не прекращает договор аренды. По статье 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора. Это важная гарантия для арендатора. Однако на практике арендатору лучше иметь зарегистрированный договор, акты передачи и платежные документы, чтобы новый собственник не спорил с объемом его прав.

Возврат объекта регулируется статьей 622 ГК РФ. Арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, предусмотренном договором. Если арендатор не возвращает объект вовремя, арендодатель вправе требовать арендную плату за весь период просрочки, а если она не покрывает убытки — возмещения убытков.

Акт возврата должен быть не менее подробным, чем акт приема-передачи. В нем фиксируют дату возврата, состояние объекта, показания счетчиков, комплект ключей, наличие или отсутствие повреждений, задолженность, судьбу обеспечительного платежа. Если арендодатель уклоняется от приема объекта, арендатору нужно письменно предложить дату возврата, зафиксировать освобождение помещения и сохранить доказательства направления уведомления.

Если в помещении осталось имущество арендатора, договор должен предусматривать порядок его вывоза и хранения. Арендодателю не стоит просто выбрасывать вещи без описи и уведомления: это может привести к требованию о возмещении убытков. Лучше составить акт, сделать фотографии, направить уведомление и дать разумный срок для вывоза.

12. Как безопасно использовать образец, шаблон и онлайн-конструктор

Готовый образец договора аренды недвижимого имущества полезен как основа, но не как окончательное решение. Его можно скачать, изучить и адаптировать. Шаблон помогает не забыть стандартные разделы, а онлайн-конструктор удобен, когда нужно быстро создать структуру документа. Но типовой договор почти всегда требует настройки под объект, стороны и реальные договоренности.

Перед подписанием проверьте договор по короткому чек-листу:

• объект описан так, что его можно точно определить;
• полномочия арендодателя подтверждены;
• срок и регистрация указаны корректно;
• арендная плата и дополнительные платежи разделены;
• передача, ремонт, расторжение и возврат оформлены понятно.

Для договора между юридическими лицами особенно важны НДС, закрывающие документы, ЭДО, полномочия подписанта, порядок выставления счетов, сроки оплаты и деловая переписка. Для договора между физическими лицами чаще нужно внимательно проверить право собственности, порядок оплаты, расписки, состояние объекта, возврат обеспечительного платежа и доказательства передачи денег.

В договоре стоит указать адреса для юридически значимых сообщений. Статья 165.1 ГК РФ предусматривает, что юридически значимое сообщение влечет последствия с момента доставки адресату или его представителю. Если сообщение поступило по адресу, указанному стороной, но не было получено по зависящим от нее причинам, оно может считаться доставленным. Этот подход раскрывается и в Постановлении Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25. Поэтому адрес, электронная почта и порядок уведомлений — важная часть договора, а не техническая мелочь.

Судебная практика по аренде показывает: суды оценивают не только текст договора, но и акты, платежи, претензии, переписку, фотографии, поведение сторон. Постановление Пленума ВАС РФ № 73 и Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66 до сих пор используются как ориентиры по арендным спорам, поскольку в них раскрыты вопросы регистрации, пользования имуществом, платы, расторжения и последствий нарушения договора. При этом каждый спор решается по конкретным доказательствам.

Итог простой: чтобы составить надежный договор, не нужно писать документ «юридическим языком ради языка». Нужно ясно описать объект, полномочия сторон, срок, оплату, регистрацию, ремонт, ответственность, продление и возврат. Можно скачать образец, взять шаблон или использовать конструктор онлайн, но перед подписанием его нужно вычитать под свою ситуацию. Тогда договор аренды недвижимого имущества будет не формальной бумагой, а рабочим инструментом защиты интересов арендодателя и арендатора.