Указать полное ФИО продавца, именуемый(ая) в дальнейшем "Продавец", действующий(ая) как физическое лицо, с одной стороны,
Указать наименование продавца, именуемое в дальнейшем "Продавец", в лице Должность и ФИО, действующего на основании Основание полномочий, с одной стороны,
Индивидуальный предприниматель Указать полное наименование продавца, именуемый(ая) в дальнейшем "Продавец", зарегистрированный(ая) в реестре индивидуальных предпринимателей под № Указать ОГРНИП, с одной стороны,
Указать полное ФИО покупателя, именуемый(ая) в дальнейшем "Покупатель", действующий(ая) как физическое лицо, с другой стороны,
Указать наименование покупателя, именуемое в дальнейшем "Покупатель", в лице Должность и ФИО, действующего на основании Основание полномочий, с другой стороны,
Индивидуальный предприниматель Указать полное наименование покупателя, именуемый(ая) в дальнейшем "Покупатель", зарегистрированный(ая) в реестре индивидуальных предпринимателей под № Указать ОГРНИП, с одной стороны,
1. Предмет договора
1.1. В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать квартиру, указанную в п. 1.2. Договора (далее – "Недвижимое имущество") в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить Недвижимое имущество в размере и в порядке, определенным настоящим Договором.
1.2. Недвижимое имущество, передаваемое Покупателю, имеет следующие характеристики:
1.2.1. Кадастровый номер: указать кадастровый номер квартиры
1.2.2. Кадастровая стоимость: указать кадастровую стоимость квартиры
1.2.3. Адрес: указать полный адрес квартиры
1.2.4. Общая площадь: указать площадь кв.м.
1.2.5. Жилая площадь: указать площадь кв.м.
1.2.6. Этаж: указать этаж
1.3. Передаваемое Недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от указать дату выписки, № указать номер выписки, выданной Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве.
1. Предмет договора
1.1. В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать комнату, указанную в п. 1.2. Договора (далее – "Недвижимое имущество") в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить Недвижимое имущество в размере и в порядке, определенным настоящим Договором.
1.2. Недвижимое имущество, передаваемое Покупателю, имеет следующие характеристики:
1.2.1. Кадастровый номер: указать кадастровый номер
1.2.2. Кадастровая стоимость: указать кадастровую стоимость
1.2.3. Адрес: указать полный адрес квартиры или жилого дома
1.2.4. Площадь комнаты: указать площадь кв.м.
1.2.5. Этаж: указать этаж
1.3. Передаваемое Недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от указать дату выписки, № указать номер выписки, выданной Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве.
1. Предмет договора
1.1. В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать жилой дом, указанный в п. 1.2. Договора (далее – "Недвижимое имущество") вместе с земельным участком с кадастровым номером указать кадастровый номер земельного участка на котором расположено Недвижимое имущество в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить Недвижимое имущество в размере и порядке, определенным настоящим Договором.
1.2. Недвижимое имущество, передаваемое Покупателю, имеет следующие характеристики:
1.2.1. Кадастровый номер: указать кадастровый номер жилого дома
1.2.2. Кадастровая стоимость: указать кадастровую стоимость жилого дома
1.2.3. Адрес: указать полный адрес жилого дома
1.2.4. Общая площадь: указать площадь кв.м.
1.2.5. Жилая площадь: указать площадь кв.м.
1.2.6. Этажность: указать количество этажей
1.3. Передаваемое Недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от указать дату выписки, № указать номер выписки, выданной Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве.
1. Предмет договора
1.1. В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать жилое помещение, указанное в п. 1.2. Договора (далее – "Недвижимое имущество") в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить Недвижимое имущество в размере и в порядке, определенным настоящим Договором.
1.2. Недвижимое имущество, передаваемое Покупателю, имеет следующие характеристики:
1.2.1. Кадастровый номер: указать кадастровый номер помещения
1.2.2. Кадастровая стоимость: указать кадастровую стоимость помещения
1.2.3. Адрес: указать полный адрес жилого помещения
1.2.4. Общая площадь: указать площадь кв.м.
1.2.5. Жилая площадь: указать площадь кв.м.
1.2.6. Этаж: указать этаж или этажность
1.3. Передаваемое Недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от указать дату выписки, № указать номер выписки, выданной Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве.
1. Предмет договора
1.1. В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать нежилое помещение, указанное в п. 1.2. Договора (далее – "Недвижимое имущество") в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить Недвижимое имущество в размере и в порядке, определенным настоящим Договором.
1.2. Недвижимое имущество, передаваемое Покупателю, имеет следующие характеристики:
1.2.1. Кадастровый номер: указать кадастровый номер нежилого помещения
1.2.2. Кадастровая стоимость: указать кадастровую стоимость нежилого помещения
1.2.3. Адрес: указать полный адрес нежилого помещения
1.2.4. Общая площадь: указать площадь кв.м.
1.2.5. Этаж: указать этаж или этажность
1.3. Передаваемое Недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от указать дату выписки, № указать номер выписки, выданной Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве.
1. Предмет договора
1.1. В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать земельный участок, указанный в п. 1.2. Договора (далее – "Недвижимое имущество") в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить Недвижимое имущество в размере и в порядке, определенным настоящим Договором.
1.2. Недвижимое имущество, передаваемое Покупателю, имеет следующие характеристики:
1.2.1. Кадастровый номер: указать кадастровый номер земельного участка
1.2.2. Кадастровая стоимость: указать кадастровую стоимость земельного участка
1.2.3. Адрес: указать полный адрес земельного участка
1.2.4. Площадь: указать площадь з/у кв.м.
1.2.5. Категория земель: указать категорию земель
1.2.6. Вид разрешенного использования указать вид разрешенного использования
1.2.7. Наличие объектов капитального строительства: при наличии подробно указать их характеристики.
1.2.8. Наличие временных сооружений: при наличии подробно указать их характеристики.
1.3. Передаваемое Недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от указать дату выписки, № указать номер выписки, выданной Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве.
1. Предмет договора
1.1. В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать здание, указанное в п. 1.2. Договора (далее – "Недвижимое имущество") вместе с земельным участком с кадастровым номером указать кадастровый номер земельного участка на котором расположено Недвижимое имущество в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить Недвижимое имущество в размере и в порядке, определенным настоящим Договором.
1.2. Недвижимое имущество, передаваемое Покупателю, имеет следующие характеристики:
1.2.1. Кадастровый номер: указать кадастровый номер здания
1.2.2. Кадастровая стоимость: указать кадастровую стоимость
1.2.3. Адрес: указать полный адрес здания
1.2.4. Площадь: указать площадь здания кв.м.
1.2.5. Индивидуальные характеристики: указать индивидуальные характеристики здания.
1.3. Передаваемое Недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от указать дату выписки, № указать номер выписки, выданной Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве.
1.4. Продавец передает Покупателю Недвижимое имущество полностью свободным от прав третьих лиц и гарантирует, что Недвижимое имущество не состоит в досудебном или судебном споре, под арестом, не имеет ограничений (обременений), в том числе не выступает предметом залога.
1.4. Передаваемое Недвижимое имущество имеет следующее обременение: подробно указать обременение. Продавец гарантирует, что в отношении Недвижимого имущества иных обременений (ограничений) не имеется.
1.5. Право собственности на Недвижимое имущество переходит к Покупателю в полном объеме.
1.5. На Имущество, указанное в п. 1.2. настоящего Договора, Покупателю передается доля в праве собственности в следующем размере (части): указать размер (часть).
1.6. Продавец гарантирует, что в Недвижимом имуществе, указанном в п. 1.2. настоящего Договора, нет зарегистрированных или проживающих лиц.
1.6. Продавец сообщает Покупателю о перечне лиц, зарегистрированных (проживающих) в Недвижимом имуществе: указать полное ФИО каждого лица. Продавец обязуется в течение 15 календарных дней с момента заключения настоящего Договора обеспечить снятие с регистрационного учета указанных лиц. Продавец гарантирует, что иные лица, не указанные в пункте настоящего Договора, не проживают (не имеют регистрации) в Недвижимом имуществе.
1.6. Продавец сообщает Покупателю о перечне лиц, зарегистрированных (проживающих) в Недвижимом имуществе: указать полное ФИО каждого лица. Указанные лица сохраняют право регистрации (проживания) после регистрации перехода права собственности. Продавец гарантирует, что иные лица, не указанные в пункте настоящего Договора, не проживают (не имеют регистрации) в Недвижимом имуществе.
2. Срок действия договора
2.1. Договор вступает в силу с даты подписания его сторонами и действует до полного исполнения Сторонами обязательств по настоящему Договору.
3. Права и обязанности сторон
3.1. Продавец обязуется:
3.1.1. Передать Покупателю Имущество в порядке и на условиях Договора.
3.1.2. Передать Покупателю Имущество, являющееся собственностью Продавца, полностью свободное от прав третьих лиц, не состоящее в споре, под арестом, не являющееся предметом залога.
3.1.3. Одновременно с Имуществом передать Покупателю принадлежности Имущества, а также относящиеся к нему документы (план строения, разрешение на строительство, инструкцию по эксплуатации и т.п.), если таковые предусмотрены Договором, законодательством или характером передаваемого Имущества.
3.1.4. В течение 30 календарных дней со дня обращения Покупателя своими силами и за свой счет устранить недостатки (осуществить ремонт) Имущества, не подлежащего использованию по вине Продавца в случае, если переданное Продавцом Имущество изначально не соответствовало качеству, которым должно обладать Имущество для его использования в соответствии с его предназначением.
3.1.5. Возместить Покупателю понесенные им убытки при изъятии Имущества у Покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения настоящего Договора.
3.2. Покупатель обязуется:
3.2.1. Принять Имущество в соответствии с условиями настоящего Договора.
3.2.2. Оплатить Имущество в порядке и в сроки, установленные настоящим Договором.
2. Срок действия договора
2.1. Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами обязательств по настоящему Договору.
3. Права и обязанности сторон
3.1. Продавец обязуется:
3.1.1. Передать Покупателю право собственности (в том числе право владения, пользования, распоряжения) на Недвижимое имущество в порядке и на условиях настоящего Договора.
3.1.2. Одновременно с передачей права владения Недвижимым имуществом передать Покупателю имеющиеся у Продавца документы в отношении Недвижимого имущества, если таковые предусмотрены настоящим Договором, законодательством или характером передаваемого Недвижимого имущества.
3.1.3. Возместить Покупателю все возникшие убытки при изъятии Недвижимого имущества у Покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до заключения настоящего Договора.
3.2. Покупатель обязуется:
3.2.1. Оплатить Недвижимое имущество в порядке и в сроки, установленные настоящим Договором.
3.2.2. Надлежащим образом принять право собственности (в том числе право владения, пользования, распоряжения) на Недвижимое имущество.
3.3. Продавец имеет право:
3.3.1. Получить в полном объеме причитающиеся денежные средства в порядке и на условиях настоящего Договора.
3.4. Покупатель имеет право:
3.4.1. Приобрести право собственности (в том числе право владения, пользования, распоряжения) на Недвижимое имущество в порядке и на условиях настоящего Договора.
4. Порядок передачи недвижимости
4.1. Риск случайной гибели или случайного повреждения Недвижимого имущества переходит на Покупателя с момента государственной регистрации права собственности за Покупателем в Едином государственном реестре недвижимости.
4.2. Право собственности на Недвижимое имущество по настоящему Договору возникает у Покупателя с момента государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости.
4.3. Право владения на Недвижимое имущество должно быть передано Покупателю в срок до указать ДД.ММ.ГГ.
4.4. При передаче Недвижимого имущества Стороны составляют Акт приема-передачи недвижимого имущества по форме, согласованной в приложении (Приложение – Акт приема-передачи недвижимого имущества) к настоящему Договору.
4.3. Право владения на Недвижимое имущество должно быть передано Покупателю в течение 10 календарных дней со дня осуществления Покупателем предварительной оплаты.
4.4. При передаче Недвижимого имущества Стороны составляют Акт приема-передачи недвижимого имущества по форме, согласованной в приложении (Приложение – Акт приема-передачи недвижимого имущества) к настоящему Договору.
4.3. Продавец передает право владения на Недвижимое имущество после перехода права собственности (регистрации права собственности в ЕГРН) к Покупателю в течение 10 календарных дней.
4.4. При передаче Недвижимого имущества Стороны составляют Акт приема-передачи недвижимого имущества по форме, согласованной в приложении (Приложение – Акт приема-передачи недвижимого имущества) к настоящему Договору.
5. Стоимость недвижимости и порядок расчетов
5.1. Стороны определили следующую стоимость Недвижимого имущества: Указать полную стоимость (Сумма прописью) рублей.
5.2. Оплата стоимости по настоящему Договору осуществляется в порядке полной предварительной оплаты стоимости Недвижимого имущества в срок до указать ДД.ММ.ГГГГ в размере Указать полную стоимость (Сумма прописью) рублей.
5. Стоимость недвижимости и порядок расчетов
5.1. Стороны определили следующую стоимость Недвижимого имущества: Указать полную стоимость (Сумма прописью) рублей.
5.2. Оплата стоимости по настоящему Договору осуществляется в следующем порядке:
5.2.1. Предварительная оплата стоимости Недвижимого имущества в срок до указать ДД.ММ.ГГГГ в размере Указать полную стоимость (Сумма прописью) рублей.
5.2.2. Окончательный расчет в течение 10 календарных дней со дня перехода к Покупателю права собственности на Недвижимое имущество в размере Сумма расчета (Сумма расчета прописью) рублей.
5. Стоимость недвижимости и порядок расчетов
5.1. Стороны определили следующую стоимость Недвижимого имущества: Указать полную стоимость (Сумма прописью) рублей.
5.2. Оплата полной стоимости Недвижимого имущества осуществляется после передачи права владения на Недвижимое имущество в течение 15 календарных дней в размере Указать полную стоимость (Сумма прописью) рублей.
5.3. Настоящий Договор не облагается НДС.
5.3. Настоящий Договор не облагается НДС на основании 346.11 НК РФ.
5.3. НДС по настоящему Договору составляет 22% в размере Сумма НДС рублей.
5.4. Способ расчетов по настоящему Договору: перечисление одной Стороной денежных средств в валюте Российской Федерации (рубль) на расчетный счет другой Стороны. При этом обязанности в части оплаты по настоящему Договору считаются исполненными со дня списания денежных средств со счета Стороны, направляющей денежные средства другой Стороне.
5.4. Способ расчетов по настоящему Договору: передача одной Стороной наличных денежных средств другой Стороне. При получении наличных денежных средств Сторона составляет расписку о получении денежных средств с указанием размера полученных денежных средств, даты получения денежных средств и вручает расписку Стороне, предоставившей денежные средства.
5.5. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество несет Покупатель.
5.5. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество несет Продавец.
5.5. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество Стороны несут совместно в равных долях.
6. Ответственность сторон
6.1. Стороны несут ответственность за неисполнение (ненадлежащее исполнение) своих обязанностей в соответствии с настоящим Договором и законодательством Российской Федерации.
6.2. Неустойка по настоящему Договору выплачивается только на основании обоснованного письменного требования Стороны.
6.3. Выплата неустойки не освобождает Сторону от исполнения обязательств, предусмотренных настоящим Договором.
6.4. Ответственность Продавца:
6.4.1. В случае, если Продавец просрочил более чем на 5 календарных дней передачу Покупателю права владения на Недвижимое имущество Продавец обязуется выплатить неустойку из расчета 0,1 процента от стоимости Недвижимого имущества за каждый день просрочки, но не более 10 процентов от стоимости Недвижимого имущества.
6. Ответственность сторон
6.1. Стороны несут ответственность за неисполнение (ненадлежащее исполнение) своих обязанностей в соответствии с настоящим Договором и законодательством Российской Федерации.
6.2. Неустойка по настоящему Договору выплачивается только на основании обоснованного письменного требования Стороны.
6.3. Выплата неустойки не освобождает Сторону от исполнения обязательств, предусмотренных настоящим Договором.
6.4. Ответственность Продавца:
6.4.1. В случае, если Продавец просрочил более чем на 5 календарных дней передачу Покупателю права владения на Недвижимое имущество, Продавец обязуется выплатить штраф в размере Указать размер штрафа (Сумма прописью) рублей.
6.4.2. В случае, если Продавец не совершил действий, необходимых для регистрации перехода права собственности на Покупателя и просрочил более чем на 10 календарных дней передачу Покупателю права собственности на Недвижимое имущество, Продавец обязуется выплатить неустойку из расчета 0,1 процент от стоимости Недвижимого имущества за каждый день просрочки, но не более 10 процентов от стоимости Недвижимого имущества.
6.4.2. В случае, если Продавец не совершил действий, необходимых для регистрации перехода права собственности на Покупателя и просрочил более чем на 10 календарных дней передачу Покупателю права собственности на Недвижимое имущество, Продавец обязуется выплатить штраф в размере Указать размер штрафа (Сумма прописью) рублей.
6.4.3. В случае, если Продавец передал Недвижимое имущество со скрытыми недостатками, которые были известны или должны были быть известны Продавцу, Покупатель имеет право на соразмерное уменьшение покупной цены.
6.4.3. В случае, если Продавец передал Недвижимое имущество со скрытыми недостатками, которые были известны или должны были быть известны Продавцу, Продавец обязуется устранить недостатки Недвижимого имущества в течение 30 календарных дней с момента обращения Покупателя.
6.4.3. В случае, если Продавец передал Недвижимое имущество со скрытыми недостатками, которые были известны или должны были быть известны Продавцу, Продавец обязуется в течение 30 календарных дней с момента обращения Покупателя возместить все расходы, которые понес Покупатель на устранение недостатков.
6.4.3. В случае, если Продавец передал Недвижимое имущество со скрытыми недостатками, которые были известны или должны были быть известны Продавцу, Покупатель по своему выбору имеет право установить для Продавца одну из следующих обязанностей:
a) Соразмерное уменьшение покупной цены.
b) Устранение недостатков Недвижимого имущества в течение 30 календарных дней с момента обращения Покупателя.
c) Возмещение расходов, которые понес Покупатель на устранение недостатков в течение 30 календарных дней с момента обращения Покупателя.
6.5. Ответственность Покупателя:
6.5.1. В случае, если Покупатель просрочил более чем на 5 календарных дней оплату стоимости Недвижимого имущества, Покупатель обязуется выплатить неустойку из расчета 0,1 процента от стоимости Недвижимого имущества за каждый день просрочки, но не более 10 процентов от стоимости Недвижимого имущества.
6.5. Ответственность Покупателя:
6.5.1. В случае, если Покупатель просрочил более чем на 5 календарных дней оплату стоимости Недвижимого имущества, Покупатель обязуется выплатить штраф в размере Указать размер штрафа (Сумма прописью) рублей.
6.5. Ответственность Покупателя:
6.5.1. В случае, если Покупатель просрочил более чем на 5 календарных дней оплату стоимости Недвижимого имущества, Продавец имеет право приостановить передачу права владения и (или) права собственности до исполнения Покупателем обязанности по оплате стоимости Недвижимого имущества.
6.5. Ответственность Покупателя:
6.5.1. В случае, если Покупатель просрочил более чем на 5 календарных дней оплату стоимости Недвижимого имущества, Продавец по своему выбору имеет право:
a) Приостановить передачу права владения и (или) права собственности до исполнения Покупателем обязанности по оплате стоимости Недвижимого имущества.
b) Обязать Покупателя выплатить неустойку из расчета 0,1 процента от стоимости Недвижимого имущества за каждый день просрочки, но не более 10 процентов от стоимости Недвижимого имущества.
7. Основания расторжения договора
7.1. Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также в одностороннем порядке по письменному требованию одной из Сторон по основаниям, предусмотренным настоящим Договором и законодательством Российской Федерации.
7.2. Продавец вправе расторгнуть Договор:
7.2.1. В случае, если Покупатель просрочил оплату стоимости Недвижимого имущества на срок более чем 30 календарных дней.
7.3. Покупатель вправе расторгнуть Договор:
7.3.1. В случае, если Продавец просрочил передачу права владения на Недвижимое имущество более чем на 30 календарных дней.
7.3.2. В случае, если Продавец просрочил передачу права собственности на Недвижимое имущество более чем на 30 календарных дней.
7. Основания расторжения договора
7.1. Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также в одностороннем порядке по письменному требованию одной из Сторон по основаниям, предусмотренными законодательством Российской Федерации.
8. Разрешение споров
8.1. Претензионный порядок досудебного урегулирования споров, вытекающих из настоящего Договора, является для Сторон обязательным.
8.2. Претензионные письма направляются Сторонами нарочно либо заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении последнего адресату по местонахождению Сторон, указанном в реквизитах настоящего Договора.
8.3. Допускается направление Сторонами претензионных писем иными способами: курьерской почтой.
8.4. Срок рассмотрения претензионного письма составляет 10 рабочих дней со дня получения Стороной претензионного письма.
8.5. Споры из настоящего Договора разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации.
8. Разрешение споров
8.1. Претензионный порядок досудебного урегулирования споров, вытекающих из настоящего Договора, является для Сторон обязательным.
8.2. Претензионные письма направляются Сторонами нарочно либо заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении последнего адресату по местонахождению Сторон, указанном в реквизитах настоящего Договора.
8.3. Допускается направление Сторонами претензионных писем иными способами: курьерской почтой.
8.4. Срок рассмотрения претензионного письма составляет 10 рабочих дней со дня получения Стороной претензионного письма.
8.5. Споры из настоящего Договора разрешаются в судебном порядке в указать наименование суда, расположенном по адресу: указать полный адрес суда.
Подписи и реквизиты сторон
Продавец: указать ФИО продавца
Адрес: адрес регистрации
Паспорт: указать серию и номер паспорта
Выдан: указать наименование органа и дату выдачи паспорта
Р/сч: указать расчетный счет
Банк: указать наименование банка
БИК: указать БИК
Кор/сч: указать корреспондентский счет
Продавец ________________ фамилия и инициалы продавца
Подписи и реквизиты сторон
Продавец
Наименование: "указать наименование продавца"
Адрес: указать юридический адрес
ОГРН: указать ОГРН продавца
ИНН: указать ИНН продавца
КПП: указать КПП продавца
Р/сч: указать расчетный счет
Банк: указать наименование банка
БИК: указать БИК банка
Кор/сч: указать корреспондентский счет
От имени Продавца _____________ фамилия и инициалы продавца
М.П.
Подписи и реквизиты сторон
Продавец
Индивидуальный предприниматель указать ФИО продавца
Адрес: адрес регистрации ИП
ОГРНИП: указать ОГРНИП продавца
ИНН: указать ИНН продавца
Р/сч: указать расчетный счет продавца
Банк: указать наименование банка
БИК: указать БИК банка
Кор/сч: указать корреспондентский счет
Продавец ________________ фамилия и инициалы продавца
Покупатель: указать ФИО покупателя
Адрес: указать адрес регистрации
Паспорт: указать серию и номер паспорта
Выдан: указать наименование органа и дату выдачи паспорта
Р/сч: указать расчетный счет
Банк: указать наименование банка
БИК: указать БИК
Кор/сч: указать корреспондентский счет
Покупатель ________________ фамилия и инициалы покупателя
Покупатель
Наименование: "указать наименование покупателя"
Адрес: указать юридический адрес покупателя
ОГРН: указать ОГРН покупателя
ИНН: указать ИНН покупателя
КПП: указать КПП покупателя
Р/сч: указать расчетный счет покупателя
Банк: указать наименование банка
БИК: указать БИК банка
Кор/сч: указать корреспондентский счет
От имени Покупателя _____________ фамилия и инициалы покупателя
М.П.
Покупатель
Индивидуальный предприниматель указать ФИО покупателя
Адрес: указать адрес регистрации ИП
ОГРНИП: указать ОГРНИП покупателя
ИНН: указать ИНН покупателя
Р/сч: указать расчетный счет покупателя
Банк: указать наименование банка
БИК: указать БИК банка
Кор/сч: указать корреспондентский счет
Покупатель ________________ фамилия и инициалы покупателя
Договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли-продажи жилого помещения
Место заключения Дата заключения
Указать полное ФИО продавца, именуемый(ая) в дальнейшем "Продавец", действующий(ая) как физическое лицо, с одной стороны,
Указать полное ФИО покупателя, именуемый(ая) в дальнейшем "Покупатель", действующий(ая) как физическое лицо, с другой стороны,
вместе именуемые "Стороны", а индивидуально – "Сторона", заключили настоящий договор купли-продажи жилого помещения (далее – "Договор") о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать жилое помещение, указанное в п. 1.2. Договора (далее – "Недвижимое имущество") в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить Недвижимое имущество в размере и в порядке, определенным настоящим Договором.
1.2. Недвижимое имущество, передаваемое Покупателю, имеет следующие характеристики:
1.2.1. Кадастровый номер: указать кадастровый номер помещения
1.2.2. Кадастровая стоимость: указать кадастровую стоимость помещения
1.2.3. Адрес: указать полный адрес жилого помещения
1.2.4. Общая площадь: указать площадь кв.м.
1.2.5. Жилая площадь: указать площадь кв.м.
1.2.6. Этаж: указать этаж или этажность
1.3. Передаваемое Недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от указать дату выписки, № указать номер выписки, выданной Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве.
1.4. Продавец передает Покупателю Недвижимое имущество полностью свободным от прав третьих лиц и гарантирует, что Недвижимое имущество не состоит в досудебном или судебном споре, под арестом, не имеет ограничений (обременений), в том числе не выступает предметом залога.
1.5. Право собственности на Недвижимое имущество переходит к Покупателю в полном объеме.
1.6. Продавец гарантирует, что в Недвижимом имуществе, указанном в п. 1.2. настоящего Договора, нет зарегистрированных или проживающих лиц.
2. Срок действия договора
2.1. Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами обязательств по настоящему Договору.
3. Права и обязанности сторон
3.1. Продавец обязуется:
3.1.1. Передать Покупателю право собственности (в том числе право владения, пользования, распоряжения) на Недвижимое имущество в порядке и на условиях настоящего Договора.
3.1.2. Одновременно с передачей права владения Недвижимым имуществом передать Покупателю имеющиеся у Продавца документы в отношении Недвижимого имущества, если таковые предусмотрены настоящим Договором, законодательством или характером передаваемого Недвижимого имущества.
3.1.3. Возместить Покупателю все возникшие убытки при изъятии Недвижимого имущества у Покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до заключения настоящего Договора.
3.2. Покупатель обязуется:
3.2.1. Оплатить Недвижимое имущество в порядке и в сроки, установленные настоящим Договором.
3.2.2. Надлежащим образом принять право собственности (в том числе право владения, пользования, распоряжения) на Недвижимое имущество.
3.3. Продавец имеет право:
3.3.1. Получить в полном объеме причитающиеся денежные средства в порядке и на условиях настоящего Договора.
3.4. Покупатель имеет право:
3.4.1. Приобрести право собственности (в том числе право владения, пользования, распоряжения) на Недвижимое имущество в порядке и на условиях настоящего Договора.
4. Порядок передачи недвижимости
4.1. Риск случайной гибели или случайного повреждения Недвижимого имущества переходит на Покупателя с момента государственной регистрации права собственности за Покупателем в Едином государственном реестре недвижимости.
4.2. Право собственности на Недвижимое имущество по настоящему Договору возникает у Покупателя с момента государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости.
4.3. Право владения на Недвижимое имущество должно быть передано Покупателю в срок до указать ДД.ММ.ГГ.
4.4. При передаче Недвижимого имущества Стороны составляют Акт приема-передачи недвижимого имущества по форме, согласованной в приложении (Приложение – Акт приема-передачи недвижимого имущества) к настоящему Договору.
5. Стоимость недвижимости и порядок расчетов
5.1. Стороны определили следующую стоимость Недвижимого имущества: Указать полную стоимость (Сумма прописью) рублей.
5.2. Оплата стоимости по настоящему Договору осуществляется в порядке полной предварительной оплаты стоимости Недвижимого имущества в срок до указать ДД.ММ.ГГГГ в размере Указать полную стоимость (Сумма прописью) рублей.
5.3. Настоящий Договор не облагается НДС.
5.4. Способ расчетов по настоящему Договору: перечисление одной Стороной денежных средств в валюте Российской Федерации (рубль) на расчетный счет другой Стороны. При этом обязанности в части оплаты по настоящему Договору считаются исполненными со дня списания денежных средств со счета Стороны, направляющей денежные средства другой Стороне.
5.5. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество несет Покупатель.
6. Ответственность сторон
6.1. Стороны несут ответственность за неисполнение (ненадлежащее исполнение) своих обязанностей в соответствии с настоящим Договором и законодательством Российской Федерации.
6.2. Неустойка по настоящему Договору выплачивается только на основании обоснованного письменного требования Стороны.
6.3. Выплата неустойки не освобождает Сторону от исполнения обязательств, предусмотренных настоящим Договором.
6.4. Ответственность Продавца:
6.4.1. В случае, если Продавец просрочил более чем на 5 календарных дней передачу Покупателю права владения на Недвижимое имущество Продавец обязуется выплатить неустойку из расчета 0,1 процента от стоимости Недвижимого имущества за каждый день просрочки, но не более 10 процентов от стоимости Недвижимого имущества.
6.4.2. В случае, если Продавец не совершил действий, необходимых для регистрации перехода права собственности на Покупателя и просрочил более чем на 10 календарных дней передачу Покупателю права собственности на Недвижимое имущество, Продавец обязуется выплатить неустойку из расчета 0,1 процент от стоимости Недвижимого имущества за каждый день просрочки, но не более 10 процентов от стоимости Недвижимого имущества.
6.4.3. В случае, если Продавец передал Недвижимое имущество со скрытыми недостатками, которые были известны или должны были быть известны Продавцу, Покупатель по своему выбору имеет право установить для Продавца одну из следующих обязанностей:
a) Соразмерное уменьшение покупной цены.
b) Устранение недостатков Недвижимого имущества в течение 30 календарных дней с момента обращения Покупателя.
c) Возмещение расходов, которые понес Покупатель на устранение недостатков в течение 30 календарных дней с момента обращения Покупателя.
6.5. Ответственность Покупателя:
6.5.1. В случае, если Покупатель просрочил более чем на 5 календарных дней оплату стоимости Недвижимого имущества, Продавец по своему выбору имеет право:
a) Приостановить передачу права владения и (или) права собственности до исполнения Покупателем обязанности по оплате стоимости Недвижимого имущества.
b) Обязать Покупателя выплатить неустойку из расчета 0,1 процента от стоимости Недвижимого имущества за каждый день просрочки, но не более 10 процентов от стоимости Недвижимого имущества.
7. Основания расторжения договора
7.1. Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также в одностороннем порядке по письменному требованию одной из Сторон по основаниям, предусмотренным настоящим Договором и законодательством Российской Федерации.
7.2. Продавец вправе расторгнуть Договор:
7.2.1. В случае, если Покупатель просрочил оплату стоимости Недвижимого имущества на срок более чем 30 календарных дней.
7.3. Покупатель вправе расторгнуть Договор:
7.3.1. В случае, если Продавец просрочил передачу права владения на Недвижимое имущество более чем на 30 календарных дней.
7.3.2. В случае, если Продавец просрочил передачу права собственности на Недвижимое имущество более чем на 30 календарных дней.
8. Разрешение споров
8.1. Претензионный порядок досудебного урегулирования споров, вытекающих из настоящего Договора, является для Сторон обязательным.
8.2. Претензионные письма направляются Сторонами нарочно либо заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении последнего адресату по местонахождению Сторон, указанном в реквизитах настоящего Договора.
8.3. Допускается направление Сторонами претензионных писем иными способами: курьерской почтой.
8.4. Срок рассмотрения претензионного письма составляет 10 рабочих дней со дня получения Стороной претензионного письма.
8.5. Споры из настоящего Договора разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации.
9. Обстоятельства непреодолимой силы
9.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по настоящему Договору в случае, если неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств явилось следствием действий непреодолимой силы (в частности: военные действия, пожар, массовое бедствие) или других независящих от Сторон обстоятельств.
9.2. Сторона, которая не может исполнить обязательства по настоящему Договору, должна своевременно, но не позднее 10 календарных дней после наступления обстоятельств, указанных в пункте 9.1. настоящего Договора, уведомить другую Сторону и в разумный срок приступить к исполнению своих обязательств в случае, если обстоятельства прекратили действие и надлежащее исполнение обязательств стало возможным.
10. Заключительные положения
10.1. Стороны признают, что все права и обязанности по настоящему Договору Стороны устанавливают свободно, не заблуждаются в природе настоящего Договора или фактических обстоятельствах, осознают правовые последствия заключения настоящего Договора.
10.2. Стороны признают, что в случае, если какое-либо из положений настоящего Договора становится недействительным или признается недействительным, остальные положения настоящего Договора обязательны для исполнения Сторонами в течение срока действия настоящего Договора.
10.3. Договор составлен в 3 (трех) экземплярах на русском языке: по одному для каждой из Сторон, один экземпляр для государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
11. Список приложений
11.1. Приложение 1 — Выписка из ЕГРН
11.2. Приложение 2 — Акт приема-передачи недвижимого имущества
Подписи и реквизиты сторон
Продавец: указать ФИО продавца
Адрес: адрес регистрации
Паспорт: указать серию и номер паспорта
Выдан: указать наименование органа и дату выдачи паспорта
Р/сч: указать расчетный счет
Банк: указать наименование банка
БИК: указать БИК
Кор/сч: указать корреспондентский счет
Продавец ________________ фамилия и инициалы продавца
Покупатель: указать ФИО покупателя
Адрес: указать адрес регистрации
Паспорт: указать серию и номер паспорта
Выдан: указать наименование органа и дату выдачи паспорта
Р/сч: указать расчетный счет
Банк: указать наименование банка
БИК: указать БИК
Кор/сч: указать корреспондентский счет
Покупатель ________________ фамилия и инициалы покупателя
Содержание статьи
1. Что именно продается: квартира, комната, дом или доля
Сначала нужно определить объект сделки. По статьям 15 и 16 Жилищного кодекса РФ жилыми помещениями признаются жилой дом или его часть, квартира или ее часть, а также комната. Жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания граждан. Это важно, потому что договор купли-продажи жилого помещения отличается от продажи нежилого помещения, гаража, машино-места или земельного участка.
К договору применяются общие нормы о купле-продаже из главы 30 ГК РФ и специальные нормы о продаже недвижимости. Основные статьи: 454 ГК РФ — общая конструкция купли-продажи, 549 ГК РФ — договор продажи недвижимости, 550 ГК РФ — письменная форма, 551 ГК РФ — государственная регистрация перехода права, 554 ГК РФ — условие о предмете, 555 ГК РФ — цена, 556 ГК РФ — передача недвижимости, 558 ГК РФ — особенности продажи жилых помещений.
Если продается квартира, в договоре нужно указать ее кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, назначение и сведения о праве продавца. Если продается комната, надо проверить, является ли она самостоятельным объектом с отдельным кадастровым номером или фактически речь идет о продаже доли в квартире. Если продается жилой дом, отдельно проверяется земельный участок: по статье 552 ГК РФ при продаже здания или иной недвижимости покупателю передаются права на участок, занятый объектом и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
главный признак хорошего договора — по его тексту можно без сомнений понять, какой объект продается, кому он принадлежит и за какую цену передается покупателю.
Нельзя просто написать: «продавец продает квартиру». Такое описание слишком общее. Правильно брать данные из свежей выписки ЕГРН и переносить их в договор без самовольных сокращений и округлений.
2. Существенные условия: без чего договор не работает
Для договора купли-продажи жилого помещения особенно важны два условия: предмет и цена. Статья 554 ГК РФ требует указать данные, позволяющие определенно установить недвижимость. Если объект описан так, что его невозможно идентифицировать, договор считается незаключенным. Статья 555 ГК РФ говорит, что при отсутствии согласованной сторонами цены договор продажи недвижимости также считается незаключенным.
Предмет лучше описывать по выписке ЕГРН. В договор включают кадастровый номер, адрес, площадь, вид жилого помещения, этаж, номер помещения, сведения о праве собственности продавца и реквизиты документа-основания. Например, если продавец получил квартиру по договору дарения, наследству или договору купли-продажи, это отражается в тексте.
Цена указывается в рублях. Можно дополнительно прописать, что цена является окончательной и включает стоимость всех неотделимых улучшений, встроенной мебели или оборудования, если стороны так договорились. Если в квартире остается техника или мебель, лучше вынести перечень в приложение либо включить отдельный список в договор.
На практике в договор также включают условия, без которых сделка становится рискованной:
- порядок расчетов;
- срок передачи помещения;
- сведения о зарегистрированных лицах;
- гарантии продавца об отсутствии обременений;
- порядок подписания акта приема-передачи.
Формально не все эти условия являются существенными по ГК РФ, но практически они нужны обязательно. Суд при споре будет толковать договор по правилам статьи 431 ГК РФ и с учетом подходов, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 о заключении и толковании договора. Если текст расплывчатый, каждая сторона начнет объяснять его в свою пользу.
3. Можно ли скачать образец и пользоваться типовым шаблоном
Использовать образец можно, но относиться к нему нужно как к черновику. Типовой шаблон помогает понять структуру: стороны, предмет, цена, порядок оплаты, передача, регистрация, ответственность, подписи. Но он не знает вашей ситуации. В квартире могут быть зарегистрированные жильцы, несовершеннолетние собственники, ипотека, материнский капитал, доли, брачный договор, доверенность или судебный спор.
Скачать договор из интернета проще всего, но не всегда безопасно. Часто в открытом доступе лежит устаревший шаблон, где нет сведений о лицах, сохраняющих право пользования, не прописан порядок раскрытия аккредитива, нет гарантий об отсутствии банкротства продавца, не учтены требования к нотариальной форме при сделках с долями. Иногда в документе вообще смешаны нормы для квартиры, дома и нежилого помещения.
Онлайн-конструктор может быть полезен, если нужно быстро создать проект договора. Но конструктор работает по ответам пользователя. Если пользователь неправильно указал, что объект «без обременений», хотя в ЕГРН есть ипотека, документ получится ошибочным. Если пользователь не отметил, что продавец состоит в браке, в тексте может не появиться условие о нотариальном согласии супруга.
Практически безопасный подход такой:
- взять образец только как основу;
- сверить шаблон с выпиской ЕГРН;
- убрать лишние условия, не относящиеся к сделке;
- добавить специальные условия по расчетам, жильцам и передаче;
- проверить нотариальную форму и обязательные согласия.
Таким образом, скачать типовой договор можно, но подписывать его без проверки не стоит. Лучше использовать онлайн-конструктор как технический инструмент, а не как замену юридической экспертизы.
4. Стороны договора: как правильно указать продавца и покупателя
В договоре нужно точно указать продавца и покупателя. Для гражданина обычно пишут фамилию, имя, отчество, дату рождения, паспортные данные, адрес регистрации. Для организации — полное наименование, ОГРН, ИНН, адрес, должность и ФИО представителя, а также основание полномочий: устав, доверенность, решение участника или протокол органа управления.
Если продавцов несколько, каждый собственник должен быть стороной договора и подписать его лично или через представителя. Если покупателями выступают супруги, родители и дети или несколько инвесторов, в договоре надо определить, в какую собственность они приобретают помещение: индивидуальную, совместную или долевую. При долевой собственности указывают размер доли каждого покупателя.
Особое внимание нужно уделить доверенности. Если продавец действует через представителя, доверенность должна прямо давать право продать конкретное жилое помещение или недвижимость соответствующего вида, подписать договор, подать документы на регистрацию и, если нужно, получить деньги. Обычно доверенность на продажу недвижимости удостоверяется нотариально. Перед сделкой ее проверяют на предмет отмены и срока действия.
Если в сделке участвует несовершеннолетний, применяются статьи 26, 28 и 37 ГК РФ. За малолетних до 14 лет действуют законные представители. Несовершеннолетние от 14 до 18 лет совершают сделки с согласия родителей, усыновителей или попечителей. Если продается имущество несовершеннолетнего, требуется разрешение органа опеки и попечительства. Это не формальность, а условие защиты имущественных прав ребенка.
Судебная практика по спорам о полномочиях и действительности сделок исходит из необходимости проверять волю стороны, полномочия представителя и добросовестность участников. Общие ориентиры содержатся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25. В нем разъясняются подходы к применению положений ГК РФ о сделках, добросовестности, недействительности и юридически значимых обстоятельствах.
5. Семейное положение продавца и согласие супруга
Одна из частых ошибок — смотреть только на выписку ЕГРН. Если собственником указан один человек, это еще не значит, что супруг не имеет прав на объект. По статье 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором или законом не установлен иной режим. По статье 35 СК РФ для распоряжения недвижимостью, находящейся в совместной собственности, требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Если квартира была куплена продавцом в браке за общие деньги, покупателю нужно запросить нотариальное согласие супруга. Если объект получен продавцом до брака, по наследству, в дар или по иной безвозмездной сделке, он обычно считается личной собственностью по статье 36 СК РФ. Но и здесь есть исключения. По статье 37 СК РФ личное имущество одного супруга может быть признано совместным, если за счет общего имущества супругов или труда другого супруга были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость этого имущества.
Например, жилой дом был куплен до брака, но в браке перестроен, увеличен по площади и фактически стал другим объектом. В такой ситуации второй супруг может заявлять требования. Покупателю важно не решать этот вопрос «на глаз», а смотреть документы и обстоятельства.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15 по делам о расторжении брака содержит разъяснения о разделе общего имущества супругов. Хотя оно принято давно, его подходы продолжают использоваться судами при оценке режима имущества супругов. Для купли-продажи жилья это важно: спор между супругами может затронуть и последующего покупателя.
если жилье приобреталось продавцом в браке, отсутствие нотариального согласия супруга — один из самых заметных рисков для покупателя.
В договоре можно указать гарантию продавца: состоит ли он в браке, является ли объект совместным имуществом, получено ли согласие супруга. Но сама гарантия не заменяет нотариальный документ, когда он требуется законом.
6. Зарегистрированные лица и право пользования помещением
Статья 558 ГК РФ прямо требует указывать в договоре продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры перечень лиц, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование. Это специальное правило именно для жилых помещений.
На практике покупатель должен заранее узнать, кто зарегистрирован в квартире или доме. В договоре нужно указать либо что такие лица отсутствуют, либо перечислить их и определить, сохраняют ли они право пользования после продажи. Если зарегистрированные граждане должны сняться с учета до сделки или после нее, нужно прописать конкретный срок и ответственность продавца.
Особенно осторожно нужно относиться к лицам, отказавшимся от приватизации. В судебной практике признается, что гражданин, который имел право участвовать в приватизации, но отказался от нее в пользу другого лица, может сохранять право пользования жилым помещением. Для покупателя это означает риск: собственность перейдет, но выселить такого жильца может быть крайне сложно или невозможно без специальных оснований.
Также важны права членов семьи собственника по статье 31 ЖК РФ и порядок прекращения права пользования по статье 35 ЖК РФ. После продажи квартиры бывшие члены семьи прежнего собственника обычно не сохраняют право пользования автоматически, но суд оценивает основания вселения, наличие соглашений, возраст, права детей, приватизационную историю и другие обстоятельства.
В договоре желательно написать:
- кто зарегистрирован в помещении на дату подписания;
- кто и когда снимается с регистрационного учета;
- свободно ли помещение от прав третьих лиц;
- есть ли лица, сохраняющие право пользования;
- какая ответственность наступает за нарушение этого условия.
Если используется шаблон, этот пункт нельзя удалять ради краткости. Для жилого помещения сведения о пользователях имеют принципиальное значение. Даже хороший образец договора без такого условия будет слабым для покупателя.
7. Обременения, запреты, ипотека, аренда и долги
До подписания договора нужно проверить, нет ли у объекта обременений. В выписке ЕГРН могут быть указаны ипотека, арест, запрет регистрационных действий, рента, аренда, сервитут и иные ограничения. По статье 460 ГК РФ продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц, кроме случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами. Для недвижимости это особенно важно, потому что право третьего лица может помешать покупателю пользоваться жильем.
Если квартира находится в ипотеке, продать ее можно, но обычно требуется участие банка-залогодержателя. Порядок снятия обременения и расчетов должен быть описан подробно: какая часть цены идет на погашение кредита, когда банк выдает документы, когда Росреестр снимает ипотеку, когда продавец получает остаток денег.
Если объект арестован или установлен запрет регистрационных действий, Росреестр не зарегистрирует переход права до снятия ограничения. Статья 26 Закона № 218-ФЗ предусматривает основания для приостановления кадастрового учета и государственной регистрации прав. Поэтому обременения лучше выявить до подписания, а не после передачи аванса.
Коммунальные долги тоже нужно проверить. Общий долг по коммунальным платежам обычно связан с прежним собственником, но задолженность по взносам на капитальный ремонт имеет специальный режим и может следовать за помещением. Поэтому в договоре стоит указать, что продавец обязуется оплатить задолженность до даты передачи или компенсировать покупателю документально подтвержденные суммы.
Продавец должен дать гарантии, что объект не заложен, не арестован, не передан в аренду или безвозмездное пользование, не является предметом судебного спора, не обременен правами третьих лиц, кроме прямо указанных в договоре. Если такие гарантии окажутся ложными, покупатель сможет требовать защиты, включая убытки, расторжение договора или иные последствия в зависимости от нарушения.
8. Цена, аванс, задаток и безопасные расчеты
Цена договора должна быть согласована прямо. По статье 555 ГК РФ без цены договор продажи недвижимости считается незаключенным. Цена указывается цифрами и прописью. Если покупателей или продавцов несколько, можно указать, какая сумма приходится на каждую долю или как распределяются деньги между продавцами.
Нельзя бездумно занижать цену в договоре. Иногда продавец предлагает указать меньшую сумму, а остальное передать «по расписке». Для покупателя это риск: при расторжении или признании сделки недействительной придется доказывать реальный размер платежей. Для продавца это тоже риск налоговых претензий и спора с покупателем. Суд будет оценивать договор, расписки, банковские документы и поведение сторон.
Аванс и задаток нужно различать. Задаток регулируется статьями 380 и 381 ГК РФ. Если за неисполнение договора отвечает покупатель, давший задаток, задаток остается у продавца. Если отвечает продавец, получивший задаток, он возвращает задаток в двойном размере. Но платеж считается задатком только при ясном письменном указании. Если в соглашении написано неопределенно, суд может признать сумму авансом.
Для расчетов применяются разные варианты:
- банковский перевод;
- аккредитив;
- банковская ячейка;
- депозит нотариуса;
- наличные с распиской, хотя это менее безопасно.
Самыми практичными обычно являются аккредитив, депозит нотариуса или ячейка с условием доступа после регистрации перехода права. В договоре нужно указать, когда обязанность покупателя по оплате считается исполненной: при внесении денег на аккредитив, при раскрытии аккредитива продавцу, при поступлении на счет продавца или в другой момент.
Если покупатель просрочит оплату, можно предусмотреть неустойку или проценты по статье 395 ГК РФ. Но чрезмерную неустойку суд вправе уменьшить по статье 333 ГК РФ. Это подтверждается устойчивой судебной практикой и общими разъяснениями Верховного Суда РФ о соразмерности ответственности.
9. Нотариус: когда простого договора недостаточно
По статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Нотариальное удостоверение требуется не для каждой сделки. Обычную продажу квартиры единственным собственником одному покупателю часто оформляют в простой письменной форме.
Но есть ситуации, где нотариальная форма обязательна или практически необходима. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению в случаях, предусмотренных статьей 42 Закона № 218-ФЗ. При этом закон содержит исключения, например для отдельных сделок, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке. Поэтому по долям нельзя ориентироваться только на старый типовой образец: нужно проверять актуальную редакцию закона и конкретную конструкцию сделки.
Нотариус также обязателен для некоторых доверенностей, согласий супругов и сделок с участием несовершеннолетних в случаях, предусмотренных законом. Если продается имущество ребенка, дополнительно требуется разрешение органа опеки, и нотариальное удостоверение само по себе его не заменяет.
Нотариальная сделка имеет плюсы: нотариус проверяет личность, дееспособность, полномочия, обязательные согласия, может направить документы на регистрацию в электронном виде и предложить расчеты через депозит. Но нотариус не всегда проводит полную проверку истории объекта так, как это делает юрист по рискам. Например, неочевидные семейные конфликты, банкротные риски, фактическое проживание третьих лиц или спорная история приватизации все равно требуют внимания.
Если вы используете онлайн-сервис банка, нотариуса или конструктор, нужно помнить: электронная подача не исправляет слабый договор. Онлайн-формат удобен, но содержание документа должно соответствовать ГК РФ, ЖК РФ, СК РФ и Закону № 218-ФЗ.
10. Передача жилого помещения и акт приема-передачи
Передача недвижимости регулируется статьей 556 ГК РФ. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязанность продавца передать недвижимость считается исполненной после вручения имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче.
Акт приема-передачи нужен не меньше, чем сам договор. В нем фиксируют дату фактической передачи, состояние помещения, комплект ключей, показания счетчиков, наличие или отсутствие претензий. Если акт не подписан, потом трудно доказать, когда покупатель получил квартиру и в каком состоянии она была.
В договоре и акте лучше указать:
- срок освобождения помещения;
- дату передачи ключей;
- состояние сантехники, окон, дверей, инженерных систем;
- показания счетчиков воды, газа, электричества;
- перечень имущества, которое остается покупателю.
Если стороны договорились, что в квартире остается встроенная кухня, шкафы, кондиционеры или бытовая техника, это нужно перечислить. Если продавец должен вывезти все вещи, это тоже надо написать. Иначе после передачи могут возникнуть споры: покупатель считал, что техника входит в цену, а продавец считал иначе.
Статья 557 ГК РФ предусматривает последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества. Если продавец передал объект, не соответствующий условиям договора, покупатель может использовать способы защиты, предусмотренные законом, с учетом особенностей недвижимости. На практике для этого важны доказательства: акт осмотра, фотографии, переписка, заключение специалиста, показания свидетелей.
ключи лучше получать не «на словах», а по акту приема-передачи. Именно акт обычно становится главным доказательством фактической передачи жилья.
11. Регистрация перехода права в Росреестре
Переход права собственности на жилое помещение подлежит государственной регистрации. Это следует из статьи 551 ГК РФ и Закона № 218-ФЗ. Покупатель становится собственником после внесения записи в ЕГРН, а не просто после подписания договора или передачи денег.
Документы можно подать через МФЦ, нотариуса, электронный сервис банка или Росреестр. В стандартный комплект входят заявления сторон, договор, паспорта, нотариальные согласия, разрешение опеки, документы по ипотеке, доверенности и иные документы в зависимости от сделки. Если договор нотариальный, нотариус обычно сам направляет документы на регистрацию в электронном виде, если стороны не выбрали иной порядок.
В договоре нужно прописать, кто и в какой срок подает документы, кто оплачивает госпошлину, что стороны делают при приостановке регистрации. Если Росреестр приостановит регистрацию из-за ошибки в договоре или отсутствия документа, стороны должны понимать, кто устраняет замечания и в какой срок.
Статья 26 Закона № 218-ФЗ содержит основания для приостановления регистрации. Например, противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, отсутствие необходимых документов, арест или запрет, сомнения в полномочиях заявителя. Поэтому договор нужно сверять с ЕГРН и приложениями до подачи.
Если одна сторона уклоняется от регистрации, другая вправе требовать регистрации перехода права через суд. Такая возможность предусмотрена статьей 551 ГК РФ. Позиции о защите права собственности и последствиях регистрации также раскрыты в Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22. Этот акт используется судами при рассмотрении споров о правах на недвижимость, добросовестности приобретателя и способах защиты.
12. Оспаривание сделки и финальный чек-лист покупателя
Даже зарегистрированная сделка может стать предметом спора. Договор купли-продажи жилого помещения могут оспаривать супруг, наследник, кредитор продавца, орган опеки, банк, сособственник, лицо, сохраняющее право пользования, или сам продавец, если он заявит о пороке воли. Общие основания недействительности сделок содержатся в статьях 166–181 ГК РФ.
Сделку могут оспаривать из-за обмана, угрозы, существенного заблуждения, недееспособности, отсутствия согласия, нарушения прав несовершеннолетних, превышения полномочий представителя. Если продавец является банкротом или близок к банкротству, возможны риски по статьям 61.2 и 61.3 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»: подозрительные сделки и сделки с предпочтением могут быть оспорены финансовым управляющим или кредиторами.
Для покупателя важна добросовестность. В Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 разъяснялись подходы к оценке добросовестного приобретателя и защите вещных прав. Суды смотрят, проверял ли покупатель ЕГРН, документы продавца, полномочия представителя, наличие обременений, цену сделки и обстоятельства, которые должны были вызвать сомнения.
Финальный чек-лист перед подписанием:
- свежая выписка ЕГРН получена и сверена с договором;
- продавец и его полномочия проверены;
- согласие супруга, разрешение опеки и согласие банка получены, если они нужны;
- сведения о зарегистрированных лицах включены в договор;
- порядок расчетов безопасен и привязан к регистрации;
- акт приема-передачи подготовлен;
- цена не занижена искусственно;
- условия договора не противоречат друг другу.
Если нужно быстро составить документ, можно использовать образец, скачать шаблон или открыть онлайн-конструктор. Но итоговый договор должен быть не просто типовой формой, а документом под конкретную сделку. Хороший конструктор помогает создать основу, но не проверяет судьбу квартиры, семейное положение продавца, банкротство, судебные споры и реальные права проживающих лиц.
Для сделки между физическими лицами особенно важны согласие супруга, зарегистрированные лица, расчеты и фактическая передача жилья. Для сделки между юридическими лицами дополнительно проверяют полномочия органов управления, крупность или заинтересованность сделки по корпоративному законодательству, бухгалтерские и налоговые последствия. Если хотя бы один элемент вызывает сомнение, лучше не подписывать договор в тот же день, а сначала провести проверку.
Правильно составленный договор купли-продажи жилого помещения должен отвечать на простой вопрос: что произойдет, если другая сторона нарушит обещание. Если продавец не освободит квартиру, покупатель должен видеть срок, ответственность и порядок защиты. Если покупатель не оплатит цену, продавец должен понимать последствия. Если Росреестр приостановит регистрацию, договор должен подсказывать, кто устраняет проблему.
Именно поэтому договор купли-продажи жилого помещения нельзя воспринимать как формальность. Можно начать с того, чтобы скачать типовой образец или использовать онлайн-шаблон, но финальный текст нужно адаптировать под объект, документы и расчеты. Тогда договор будет не просто проходить регистрацию, а реально защищать стороны сделки.
условия
и заполняете шаблон
уникальную ссылку
контрагенту
согласовывает
содержание шаблона
Согласование входит
в стоимость шаблона
контрагент, вы не можете
редактировать
контрагент не может
редактировать
выбора условий и текста
подсвечиваются
необходимо согласование
двумя сторонами
