Указать полное ФИО продавца, именуем в дальнейшем "Продавец", действующ как физическое лицо, с одной стороны,
Указать наименование продавца, именуемое в дальнейшем "Продавец", в лице Должность и ФИО, действующего на основании Основание полномочий, с одной стороны,
Индивидуальный предприниматель Указать полное наименование продавца, именуемый(ая) в дальнейшем "Продавец", зарегистрированный(ая) в реестре индивидуальных предпринимателей под № Указать ОГРНИП, с одной стороны,
Указать полное ФИО покупателя, именуем в дальнейшем "Покупатель", действующ как физическое лицо, с другой стороны,
Указать наименование покупателя, именуемое в дальнейшем "Покупатель", в лице Должность и ФИО, действующего на основании Основание полномочий, с другой стороны,
Индивидуальный предприниматель Указать полное наименование покупателя, именуемый(ая) в дальнейшем "Покупатель", зарегистрированный(ая) в реестре индивидуальных предпринимателей под № Указать ОГРНИП, с одной стороны,
1. Предмет договора
1.1. В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать квартиру, указанную в п. 1.2. Договора (далее – "Недвижимое имущество") в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить Недвижимое имущество в размере и в порядке, определенным настоящим Договором.
1.2. Недвижимое имущество, передаваемое Покупателю, имеет следующие характеристики:
1.2.1. Кадастровый номер: указать кадастровый номер квартиры
1.2.2. Кадастровая стоимость: указать кадастровую стоимость квартиры
1.2.3. Адрес: указать полный адрес квартиры
1.2.4. Общая площадь: указать площадь кв.м.
1.2.5. Жилая площадь: указать площадь кв.м.
1.2.6. Этаж: указать этаж
1.3. Передаваемое Недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от указать дату выписки, № указать номер выписки, выданной Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве.
1. Предмет договора
1.1. В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать комнату, указанную в п. 1.2. Договора (далее – "Недвижимое имущество") в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить Недвижимое имущество в размере и в порядке, определенным настоящим Договором.
1.2. Недвижимое имущество, передаваемое Покупателю, имеет следующие характеристики:
1.2.1. Кадастровый номер: указать кадастровый номер
1.2.2. Кадастровая стоимость: указать кадастровую стоимость
1.2.3. Адрес: указать полный адрес квартиры или жилого дома
1.2.4. Площадь комнаты: указать площадь кв.м.
1.2.5. Этаж: указать этаж
1.3. Передаваемое Недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от указать дату выписки, № указать номер выписки, выданной Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве.
1. Предмет договора
1.1. В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать жилой дом, указанный в п. 1.2. Договора (далее – "Недвижимое имущество") вместе с земельным участком с кадастровым номером указать кадастровый номер земельного участка на котором расположено Недвижимое имущество в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить Недвижимое имущество в размере и порядке, определенным настоящим Договором.
1.2. Недвижимое имущество, передаваемое Покупателю, имеет следующие характеристики:
1.2.1. Кадастровый номер: указать кадастровый номер жилого дома
1.2.2. Кадастровая стоимость: указать кадастровую стоимость жилого дома
1.2.3. Адрес: указать полный адрес жилого дома
1.2.4. Общая площадь: указать площадь кв.м.
1.2.5. Жилая площадь: указать площадь кв.м.
1.2.6. Этажность: указать количество этажей
1.3. Передаваемое Недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от указать дату выписки, № указать номер выписки, выданной Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве.
1. Предмет договора
1.1. В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать жилое помещение, указанное в п. 1.2. Договора (далее – "Недвижимое имущество") в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить Недвижимое имущество в размере и в порядке, определенным настоящим Договором.
1.2. Недвижимое имущество, передаваемое Покупателю, имеет следующие характеристики:
1.2.1. Кадастровый номер: указать кадастровый номер помещения
1.2.2. Кадастровая стоимость: указать кадастровую стоимость помещения
1.2.3. Адрес: указать полный адрес жилого помещения
1.2.4. Общая площадь: указать площадь кв.м.
1.2.5. Жилая площадь: указать площадь кв.м.
1.2.6. Этаж: указать этаж или этажность
1.3. Передаваемое Недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от указать дату выписки, № указать номер выписки, выданной Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве.
1. Предмет договора
1.1. В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать нежилое помещение, указанное в п. 1.2. Договора (далее – "Недвижимое имущество") в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить Недвижимое имущество в размере и в порядке, определенным настоящим Договором.
1.2. Недвижимое имущество, передаваемое Покупателю, имеет следующие характеристики:
1.2.1. Кадастровый номер: указать кадастровый номер нежилого помещения
1.2.2. Кадастровая стоимость: указать кадастровую стоимость нежилого помещения
1.2.3. Адрес: указать полный адрес нежилого помещения
1.2.4. Общая площадь: указать площадь кв.м.
1.2.5. Этаж: указать этаж или этажность
1.3. Передаваемое Недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от указать дату выписки, № указать номер выписки, выданной Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве.
1. Предмет договора
1.1. В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать земельный участок, указанный в п. 1.2. Договора (далее – "Недвижимое имущество") в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить Недвижимое имущество в размере и в порядке, определенным настоящим Договором.
1.2. Недвижимое имущество, передаваемое Покупателю, имеет следующие характеристики:
1.2.1. Кадастровый номер: указать кадастровый номер земельного участка
1.2.2. Кадастровая стоимость: указать кадастровую стоимость земельного участка
1.2.3. Адрес: указать полный адрес земельного участка
1.2.4. Площадь: указать площадь з/у кв.м.
1.2.5. Категория земель: указать категорию земель
1.2.6. Вид разрешенного использования указать вид разрешенного использования
1.2.7. Наличие объектов капитального строительства: при наличии подробно указать их характеристики.
1.2.8. Наличие временных сооружений: при наличии подробно указать их характеристики.
1.3. Передаваемое Недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от указать дату выписки, № указать номер выписки, выданной Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве.
1. Предмет договора
1.1. В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать здание, указанное в п. 1.2. Договора (далее – "Недвижимое имущество") вместе с земельным участком с кадастровым номером указать кадастровый номер земельного участка на котором расположено Недвижимое имущество в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить Недвижимое имущество в размере и в порядке, определенным настоящим Договором.
1.2. Недвижимое имущество, передаваемое Покупателю, имеет следующие характеристики:
1.2.1. Кадастровый номер: указать кадастровый номер здания
1.2.2. Кадастровая стоимость: указать кадастровую стоимость
1.2.3. Адрес: указать полный адрес здания
1.2.4. Площадь: указать площадь здания кв.м.
1.2.5. Индивидуальные характеристики: указать индивидуальные характеристики здания.
1.3. Передаваемое Недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от указать дату выписки, № указать номер выписки, выданной Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве.
1.4. Продавец передает Покупателю Недвижимое имущество полностью свободным от прав третьих лиц и гарантирует, что Недвижимое имущество не состоит в досудебном или судебном споре, под арестом, не имеет ограничений (обременений), в том числе не выступает предметом залога.
1.4. Передаваемое Недвижимое имущество имеет следующее обременение: подробно указать обременение. Продавец гарантирует, что в отношении Недвижимого имущества иных обременений (ограничений) не имеется.
1.5. Право собственности на Недвижимое имущество переходит к Покупателю в полном объеме.
1.5. На Имущество, указанное в п. 1.2. настоящего Договора, Покупателю передается доля в праве собственности в следующем размере (части): указать размер (часть).
1.6. Продавец гарантирует, что в Недвижимом имуществе, указанном в п. 1.2. настоящего Договора, нет зарегистрированных или проживающих лиц.
1.6. Продавец сообщает Покупателю о перечне лиц, зарегистрированных (проживающих) в Недвижимом имуществе: указать полное ФИО каждого лица. Продавец обязуется в течение 15 календарных дней с момента заключения настоящего Договора обеспечить снятие с регистрационного учета указанных лиц. Продавец гарантирует, что иные лица, не указанные в пункте настоящего Договора, не проживают (не имеют регистрации) в Недвижимом имуществе.
1.6. Продавец сообщает Покупателю о перечне лиц, зарегистрированных (проживающих) в Недвижимом имуществе: указать полное ФИО каждого лица. Указанные лица сохраняют право регистрации (проживания) после регистрации перехода права собственности. Продавец гарантирует, что иные лица, не указанные в пункте настоящего Договора, не проживают (не имеют регистрации) в Недвижимом имуществе.
2. Срок действия договора
2.1. Договор вступает в силу с даты подписания его сторонами и действует до полного исполнения Сторонами обязательств по настоящему Договору.
3. Права и обязанности сторон
3.1. Продавец обязуется:
3.1.1. Передать Покупателю Имущество в порядке и на условиях Договора.
3.1.2. Передать Покупателю Имущество, являющееся собственностью Продавца, полностью свободное от прав третьих лиц, не состоящее в споре, под арестом, не являющееся предметом залога.
3.1.3. Одновременно с Имуществом передать Покупателю принадлежности Имущества, а также относящиеся к нему документы (план строения, разрешение на строительство, инструкцию по эксплуатации и т.п.), если таковые предусмотрены Договором, законодательством или характером передаваемого Имущества.
3.1.4. В течение 30 календарных дней со дня обращения Покупателя своими силами и за свой счет устранить недостатки (осуществить ремонт) Имущества, не подлежащего использованию по вине Продавца в случае, если переданное Продавцом Имущество изначально не соответствовало качеству, которым должно обладать Имущество для его использования в соответствии с его предназначением.
3.1.5. Возместить Покупателю понесенные им убытки при изъятии Имущества у Покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения настоящего Договора.
3.2. Покупатель обязуется:
3.2.1. Принять Имущество в соответствии с условиями настоящего Договора.
3.2.2. Оплатить Имущество в порядке и в сроки, установленные настоящим Договором.
2. Срок действия договора
2.1. Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами обязательств по настоящему Договору.
3. Права и обязанности сторон
3.1. Продавец обязуется:
3.1.1. Передать Покупателю право собственности (в том числе право владения, пользования, распоряжения) на Недвижимое имущество в порядке и на условиях настоящего Договора.
3.1.2. Одновременно с передачей права владения Недвижимым имуществом передать Покупателю имеющиеся у Продавца документы в отношении Недвижимого имущества, если таковые предусмотрены настоящим Договором, законодательством или характером передаваемого Недвижимого имущества.
3.1.3. Возместить Покупателю все возникшие убытки при изъятии Недвижимого имущества у Покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до заключения настоящего Договора.
3.2. Покупатель обязуется:
3.2.1. Оплатить Недвижимое имущество в порядке и в сроки, установленные настоящим Договором.
3.2.2. Надлежащим образом принять право собственности (в том числе право владения, пользования, распоряжения) на Недвижимое имущество.
3.3. Продавец имеет право:
3.3.1. Получить в полном объеме причитающиеся денежные средства в порядке и на условиях настоящего Договора.
3.4. Покупатель имеет право:
3.4.1. Приобрести право собственности (в том числе право владения, пользования, распоряжения) на Недвижимое имущество в порядке и на условиях настоящего Договора.
4. Порядок передачи недвижимости
4.1. Риск случайной гибели или случайного повреждения Недвижимого имущества переходит на Покупателя с момента государственной регистрации права собственности за Покупателем в Едином государственном реестре недвижимости.
4.2. Право собственности на Недвижимое имущество по настоящему Договору возникает у Покупателя с момента государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости.
4.3. Право владения на Недвижимое имущество должно быть передано Покупателю в срок до указать ДД.ММ.ГГ.
4.4. При передаче Недвижимого имущества Стороны составляют Акт приема-передачи недвижимого имущества по форме, согласованной в приложении (Приложение – Акт приема-передачи недвижимого имущества) к настоящему Договору.
4.3. Право владения на Недвижимое имущество должно быть передано Покупателю в течение 10 календарных дней со дня осуществления Покупателем предварительной оплаты.
4.4. При передаче Недвижимого имущества Стороны составляют Акт приема-передачи недвижимого имущества по форме, согласованной в приложении (Приложение – Акт приема-передачи недвижимого имущества) к настоящему Договору.
4.3. Продавец передает право владения на Недвижимое имущество после перехода права собственности (регистрации права собственности в ЕГРН) к Покупателю в течение 10 календарных дней.
4.4. При передаче Недвижимого имущества Стороны составляют Акт приема-передачи недвижимого имущества по форме, согласованной в приложении (Приложение – Акт приема-передачи недвижимого имущества) к настоящему Договору.
5. Стоимость недвижимости и порядок расчетов
5.1. Стороны определили следующую стоимость Недвижимого имущества: Указать полную стоимость (Сумма прописью) рублей.
5.2. Оплата стоимости по настоящему Договору осуществляется в порядке полной предварительной оплаты стоимости Недвижимого имущества в срок до указать ДД.ММ.ГГГГ в размере Указать полную стоимость (Сумма прописью) рублей.
5. Стоимость недвижимости и порядок расчетов
5.1. Стороны определили следующую стоимость Недвижимого имущества: Указать полную стоимость (Сумма прописью) рублей.
5.2. Оплата стоимости по настоящему Договору осуществляется в следующем порядке:
5.2.1. Предварительная оплата стоимости Недвижимого имущества в срок до указать ДД.ММ.ГГГГ в размере Указать полную стоимость (Сумма прописью) рублей.
5.2.2. Окончательный расчет в течение 10 календарных дней со дня перехода к Покупателю права собственности на Недвижимое имущество в размере Сумма расчета (Сумма расчета прописью) рублей.
5. Стоимость недвижимости и порядок расчетов
5.1. Стороны определили следующую стоимость Недвижимого имущества: Указать полную стоимость (Сумма прописью) рублей.
5.2. Оплата полной стоимости Недвижимого имущества осуществляется после передачи права владения на Недвижимое имущество в течение 15 календарных дней в размере Указать полную стоимость (Сумма прописью) рублей.
5.3. Настоящий Договор не облагается НДС.
5.3. Настоящий Договор не облагается НДС на основании 346.11 НК РФ.
5.3. НДС по настоящему Договору составляет 22% в размере Сумма НДС рублей.
5.4. Способ расчетов по настоящему Договору: перечисление одной Стороной денежных средств в валюте Российской Федерации (рубль) на расчетный счет другой Стороны. При этом обязанности в части оплаты по настоящему Договору считаются исполненными со дня списания денежных средств со счета Стороны, направляющей денежные средства другой Стороне.
5.4. Способ расчетов по настоящему Договору: передача одной Стороной наличных денежных средств другой Стороне. При получении наличных денежных средств Сторона составляет расписку о получении денежных средств с указанием размера полученных денежных средств, даты получения денежных средств и вручает расписку Стороне, предоставившей денежные средства.
5.5. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество несет Покупатель.
5.5. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество несет Продавец.
5.5. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество Стороны несут совместно в равных долях.
6. Ответственность сторон
6.1. Стороны несут ответственность за неисполнение (ненадлежащее исполнение) своих обязательств в соответствии с настоящим Договором и законодательством Российской Федерации.
6.2. Неустойка по настоящему Договору выплачивается только на основании обоснованного письменного требования Стороны.
6.3. Выплата неустойки не освобождает Сторону от исполнения обязательств, предусмотренных настоящим Договором.
6.4. Ответственность Продавца:
6.4.1. В случае, если Продавец просрочил более чем на 5 календарных дней передачу Покупателю права владения на Недвижимое имущество Продавец обязуется выплатить неустойку из расчета 0,1 процента от стоимости Недвижимого имущества за каждый день просрочки, но не более 10 процентов от стоимости Недвижимого имущества.
6. Ответственность сторон
6.1. Стороны несут ответственность за неисполнение (ненадлежащее исполнение) своих обязательств в соответствии с настоящим Договором и законодательством Российской Федерации.
6.2. Неустойка по настоящему Договору выплачивается только на основании обоснованного письменного требования Стороны.
6.3. Выплата неустойки не освобождает Сторону от исполнения обязательств, предусмотренных настоящим Договором.
6.4. Ответственность Продавца:
6.4.1. В случае, если Продавец просрочил более чем на 5 календарных дней передачу Покупателю права владения на Недвижимое имущество, Продавец обязуется выплатить штраф в размере Указать размер штрафа (Сумма прописью) рублей.
6.4.2. В случае, если Продавец не совершил действий, необходимых для регистрации перехода права собственности на Покупателя и просрочил более чем на 10 календарных дней передачу Покупателю права собственности на Недвижимое имущество, Продавец обязуется выплатить неустойку из расчета 0,1 процент от стоимости Недвижимого имущества за каждый день просрочки, но не более 10 процентов от стоимости Недвижимого имущества.
6.4.2. В случае, если Продавец не совершил действий, необходимых для регистрации перехода права собственности на Покупателя и просрочил более чем на 10 календарных дней передачу Покупателю права собственности на Недвижимое имущество, Продавец обязуется выплатить штраф в размере Указать размер штрафа (Сумма прописью) рублей.
6.4.3. В случае, если Продавец передал Недвижимое имущество со скрытыми недостатками, которые были известны или должны были быть известны Продавцу, Покупатель имеет право на соразмерное уменьшение покупной цены.
6.4.3. В случае, если Продавец передал Недвижимое имущество со скрытыми недостатками, которые были известны или должны были быть известны Продавцу, Продавец обязуется устранить недостатки Недвижимого имущества в течение 30 календарных дней с момента обращения Покупателя.
6.4.3. В случае, если Продавец передал Недвижимое имущество со скрытыми недостатками, которые были известны или должны были быть известны Продавцу, Продавец обязуется в течение 30 календарных дней с момента обращения Покупателя возместить все расходы, которые понес Покупатель на устранение недостатков.
6.4.3. В случае, если Продавец передал Недвижимое имущество со скрытыми недостатками, которые были известны или должны были быть известны Продавцу, Покупатель по своему выбору имеет право установить для Продавца одну из следующих обязанностей:
a) Соразмерное уменьшение покупной цены.
b) Устранение недостатков Недвижимого имущества в течение 30 календарных дней с момента обращения Покупателя.
c) Возмещение расходов, которые понес Покупатель на устранение недостатков в течение 30 календарных дней с момента обращения Покупателя.
6.5. Ответственность Покупателя:
6.5.1. В случае, если Покупатель просрочил более чем на 5 календарных дней оплату стоимости Недвижимого имущества, Покупатель обязуется выплатить неустойку из расчета 0,1 процента от стоимости Недвижимого имущества за каждый день просрочки, но не более 10 процентов от стоимости Недвижимого имущества.
6.5. Ответственность Покупателя:
6.5.1. В случае, если Покупатель просрочил более чем на 5 календарных дней оплату стоимости Недвижимого имущества, Покупатель обязуется выплатить штраф в размере Указать размер штрафа (Сумма прописью) рублей.
6.5. Ответственность Покупателя:
6.5.1. В случае, если Покупатель просрочил более чем на 5 календарных дней оплату стоимости Недвижимого имущества, Продавец имеет право приостановить передачу права владения и (или) права собственности до исполнения Покупателем обязанности по оплате стоимости Недвижимого имущества.
6.5. Ответственность Покупателя:
6.5.1. В случае, если Покупатель просрочил более чем на 5 календарных дней оплату стоимости Недвижимого имущества, Продавец по своему выбору имеет право:
a) Приостановить передачу права владения и (или) права собственности до исполнения Покупателем обязанности по оплате стоимости Недвижимого имущества.
b) Обязать Покупателя выплатить неустойку из расчета 0,1 процента от стоимости Недвижимого имущества за каждый день просрочки, но не более 10 процентов от стоимости Недвижимого имущества.
7. Основания расторжения договора
7.1. Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также в одностороннем порядке по письменному требованию одной из Сторон по основаниям, предусмотренным настоящим Договором и законодательством Российской Федерации.
7.2. Продавец вправе расторгнуть Договор:
7.2.1. В случае, если Покупатель просрочил оплату стоимости Недвижимого имущества на срок более чем 30 календарных дней.
7.3. Покупатель вправе расторгнуть Договор:
7.3.1. В случае, если Продавец просрочил передачу права владения на Недвижимое имущество более чем на 30 календарных дней.
7.3.2. В случае, если Продавец просрочил передачу права собственности на Недвижимое имущество более чем на 30 календарных дней.
7. Основания расторжения договора
7.1. Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также в одностороннем порядке по письменному требованию одной из Сторон по основаниям, предусмотренными законодательством Российской Федерации.
8. Разрешение споров
8.1. Претензионный порядок досудебного урегулирования споров, вытекающих из настоящего Договора, является для Сторон обязательным.
8.2. Претензионные письма направляются Сторонами нарочно либо заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении последнего адресату по местонахождению Сторон, указанном в реквизитах настоящего Договора.
8.3. Допускается направление Сторонами претензионных писем иными способами: курьерской почтой.
8.4. Срок рассмотрения претензионного письма составляет 10 рабочих дней со дня получения Стороной претензионного письма.
8.5. Споры из настоящего Договора разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации.
8. Разрешение споров
8.1. Претензионный порядок досудебного урегулирования споров, вытекающих из настоящего Договора, является для Сторон обязательным.
8.2. Претензионные письма направляются Сторонами нарочно либо заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении последнего адресату по местонахождению Сторон, указанном в реквизитах настоящего Договора.
8.3. Допускается направление Сторонами претензионных писем иными способами: курьерской почтой.
8.4. Срок рассмотрения претензионного письма составляет 10 рабочих дней со дня получения Стороной претензионного письма.
8.5. Споры из настоящего Договора разрешаются в судебном порядке в указать наименование суда, расположенном по адресу: указать полный адрес суда.
Подписи и реквизиты сторон
Продавец: указать ФИО продавца
Адрес: указать адрес регистрации
Паспорт: указать серию и номер паспорта
Выдан: указать наименование органа и дату выдачи паспорта
Р/сч: указать расчетный счет
Банк: указать наименование банка
БИК: указать БИК
Кор/сч: указать корреспондентский счет
Продавец ________________ фамилия и инициалы продавца
Подписи и реквизиты сторон
Продавец
Наименование: "указать наименование продавца"
Адрес: указать юридический адрес
ОГРН: указать ОГРН продавца
ИНН: указать ИНН продавца
КПП: указать КПП продавца
Р/сч: указать расчетный счет
Банк: указать наименование банка
БИК: указать БИК банка
Кор/сч: указать корреспондентский счет
От имени Продавца _____________ фамилия и инициалы продавца
М.П.
Подписи и реквизиты сторон
Продавец
Индивидуальный предприниматель указать ФИО продавца
Адрес: адрес регистрации ИП
ОГРНИП: указать ОГРНИП продавца
ИНН: указать ИНН продавца
Р/сч: указать расчетный счет продавца
Банк: указать наименование банка
БИК: указать БИК банка
Кор/сч: указать корреспондентский счет
Продавец ________________ фамилия и инициалы продавца
Покупатель: указать ФИО покупателя
Адрес: указать адрес регистрации
Паспорт: указать серию и номер паспорта
Выдан: указать наименование органа и дату выдачи паспорта
Р/сч: указать расчетный счет
Банк: указать наименование банка
БИК: указать БИК
Кор/сч: указать корреспондентский счет
Покупатель ________________ фамилия и инициалы покупателя
Покупатель
Наименование: "указать наименование покупателя"
Адрес: указать юридический адрес покупателя
ОГРН: указать ОГРН покупателя
ИНН: указать ИНН покупателя
КПП: указать КПП покупателя
Р/сч: указать расчетный счет покупателя
Банк: указать наименование банка
БИК: указать БИК банка
Кор/сч: указать корреспондентский счет
От имени Покупателя _____________ фамилия и инициалы покупателя
М.П.
Покупатель
Индивидуальный предприниматель указать ФИО покупателя
Адрес: указать адрес регистрации ИП
ОГРНИП: указать ОГРНИП покупателя
ИНН: указать ИНН покупателя
Р/сч: указать расчетный счет покупателя
Банк: указать наименование банка
БИК: указать БИК банка
Кор/сч: указать корреспондентский счет
Покупатель ________________ фамилия и инициалы покупателя
Договор купли-продажи здания
Договор купли-продажи здания
Место заключения Дата заключения
Указать наименование продавца, именуемое в дальнейшем "Продавец", в лице Должность и ФИО, действующего на основании Основание полномочий, с одной стороны,
Указать полное ФИО покупателя, именуем в дальнейшем "Покупатель", действующ как физическое лицо, с другой стороны,
вместе именуемые "Стороны", а индивидуально – "Сторона", заключили настоящий договор купли-продажи здания (далее – "Договор") о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать здание, указанное в п. 1.2. Договора (далее – "Недвижимое имущество") вместе с земельным участком с кадастровым номером указать кадастровый номер земельного участка на котором расположено Недвижимое имущество в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить Недвижимое имущество в размере и в порядке, определенным настоящим Договором.
1.2. Недвижимое имущество, передаваемое Покупателю, имеет следующие характеристики:
1.2.1. Кадастровый номер: указать кадастровый номер здания
1.2.2. Кадастровая стоимость: указать кадастровую стоимость
1.2.3. Адрес: указать полный адрес здания
1.2.4. Площадь: указать площадь здания кв.м.
1.2.5. Индивидуальные характеристики: указать индивидуальные характеристики здания.
1.3. Передаваемое Недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от указать дату выписки, № указать номер выписки, выданной Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве.
1.4. Продавец передает Покупателю Недвижимое имущество полностью свободным от прав третьих лиц и гарантирует, что Недвижимое имущество не состоит в досудебном или судебном споре, под арестом, не имеет ограничений (обременений), в том числе не выступает предметом залога.
1.5. Право собственности на Недвижимое имущество переходит к Покупателю в полном объеме.
2. Срок действия договора
2.1. Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами обязательств по настоящему Договору.
3. Права и обязанности сторон
3.1. Продавец обязуется:
3.1.1. Передать Покупателю право собственности (в том числе право владения, пользования, распоряжения) на Недвижимое имущество в порядке и на условиях настоящего Договора.
3.1.2. Одновременно с передачей права владения Недвижимым имуществом передать Покупателю имеющиеся у Продавца документы в отношении Недвижимого имущества, если таковые предусмотрены настоящим Договором, законодательством или характером передаваемого Недвижимого имущества.
3.1.3. Возместить Покупателю все возникшие убытки при изъятии Недвижимого имущества у Покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до заключения настоящего Договора.
3.2. Покупатель обязуется:
3.2.1. Оплатить Недвижимое имущество в порядке и в сроки, установленные настоящим Договором.
3.2.2. Надлежащим образом принять право собственности (в том числе право владения, пользования, распоряжения) на Недвижимое имущество.
3.3. Продавец имеет право:
3.3.1. Получить в полном объеме причитающиеся денежные средства в порядке и на условиях настоящего Договора.
3.4. Покупатель имеет право:
3.4.1. Приобрести право собственности (в том числе право владения, пользования, распоряжения) на Недвижимое имущество в порядке и на условиях настоящего Договора.
4. Порядок передачи недвижимости
4.1. Риск случайной гибели или случайного повреждения Недвижимого имущества переходит на Покупателя с момента государственной регистрации права собственности за Покупателем в Едином государственном реестре недвижимости.
4.2. Право собственности на Недвижимое имущество по настоящему Договору возникает у Покупателя с момента государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости.
4.3. Право владения на Недвижимое имущество должно быть передано Покупателю в срок до указать ДД.ММ.ГГ.
4.4. При передаче Недвижимого имущества Стороны составляют Акт приема-передачи недвижимого имущества по форме, согласованной в приложении (Приложение – Акт приема-передачи недвижимого имущества) к настоящему Договору.
5. Стоимость недвижимости и порядок расчетов
5.1. Стороны определили следующую стоимость Недвижимого имущества: Указать полную стоимость (Сумма прописью) рублей.
5.2. Оплата стоимости по настоящему Договору осуществляется в порядке полной предварительной оплаты стоимости Недвижимого имущества в срок до указать ДД.ММ.ГГГГ в размере Указать полную стоимость (Сумма прописью) рублей.
5.3. Настоящий Договор не облагается НДС.
5.4. Способ расчетов по настоящему Договору: перечисление одной Стороной денежных средств в валюте Российской Федерации (рубль) на расчетный счет другой Стороны. При этом обязанности в части оплаты по настоящему Договору считаются исполненными со дня списания денежных средств со счета Стороны, направляющей денежные средства другой Стороне.
5.5. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество несет Покупатель.
6. Ответственность сторон
6.1. Стороны несут ответственность за неисполнение (ненадлежащее исполнение) своих обязательств в соответствии с настоящим Договором и законодательством Российской Федерации.
6.2. Неустойка по настоящему Договору выплачивается только на основании обоснованного письменного требования Стороны.
6.3. Выплата неустойки не освобождает Сторону от исполнения обязательств, предусмотренных настоящим Договором.
6.4. Ответственность Продавца:
6.4.1. В случае, если Продавец просрочил более чем на 5 календарных дней передачу Покупателю права владения на Недвижимое имущество Продавец обязуется выплатить неустойку из расчета 0,1 процента от стоимости Недвижимого имущества за каждый день просрочки, но не более 10 процентов от стоимости Недвижимого имущества.
6.4.2. В случае, если Продавец не совершил действий, необходимых для регистрации перехода права собственности на Покупателя и просрочил более чем на 10 календарных дней передачу Покупателю права собственности на Недвижимое имущество, Продавец обязуется выплатить неустойку из расчета 0,1 процент от стоимости Недвижимого имущества за каждый день просрочки, но не более 10 процентов от стоимости Недвижимого имущества.
6.4.3. В случае, если Продавец передал Недвижимое имущество со скрытыми недостатками, которые были известны или должны были быть известны Продавцу, Покупатель по своему выбору имеет право установить для Продавца одну из следующих обязанностей:
a) Соразмерное уменьшение покупной цены.
b) Устранение недостатков Недвижимого имущества в течение 30 календарных дней с момента обращения Покупателя.
c) Возмещение расходов, которые понес Покупатель на устранение недостатков в течение 30 календарных дней с момента обращения Покупателя.
6.5. Ответственность Покупателя:
6.5.1. В случае, если Покупатель просрочил более чем на 5 календарных дней оплату стоимости Недвижимого имущества, Продавец по своему выбору имеет право:
a) Приостановить передачу права владения и (или) права собственности до исполнения Покупателем обязанности по оплате стоимости Недвижимого имущества.
b) Обязать Покупателя выплатить неустойку из расчета 0,1 процента от стоимости Недвижимого имущества за каждый день просрочки, но не более 10 процентов от стоимости Недвижимого имущества.
7. Основания расторжения договора
7.1. Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также в одностороннем порядке по письменному требованию одной из Сторон по основаниям, предусмотренным настоящим Договором и законодательством Российской Федерации.
7.2. Продавец вправе расторгнуть Договор:
7.2.1. В случае, если Покупатель просрочил оплату стоимости Недвижимого имущества на срок более чем 30 календарных дней.
7.3. Покупатель вправе расторгнуть Договор:
7.3.1. В случае, если Продавец просрочил передачу права владения на Недвижимое имущество более чем на 30 календарных дней.
7.3.2. В случае, если Продавец просрочил передачу права собственности на Недвижимое имущество более чем на 30 календарных дней.
8. Разрешение споров
8.1. Претензионный порядок досудебного урегулирования споров, вытекающих из настоящего Договора, является для Сторон обязательным.
8.2. Претензионные письма направляются Сторонами нарочно либо заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении последнего адресату по местонахождению Сторон, указанном в реквизитах настоящего Договора.
8.3. Допускается направление Сторонами претензионных писем иными способами: курьерской почтой.
8.4. Срок рассмотрения претензионного письма составляет 10 рабочих дней со дня получения Стороной претензионного письма.
8.5. Споры из настоящего Договора разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации.
9. Обстоятельства непреодолимой силы
9.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по настоящему Договору в случае, если неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств явилось следствием действий непреодолимой силы (в частности: военные действия, пожар, массовое бедствие) или других независящих от Сторон обстоятельств.
9.2. Сторона, которая не может исполнить обязательства по настоящему Договору, должна своевременно, но не позднее 10 календарных дней после наступления обстоятельств, указанных в пункте 9.1. настоящего Договора, уведомить другую Сторону и в разумный срок приступить к исполнению своих обязательств в случае, если обстоятельства прекратили действие и надлежащее исполнение обязательств стало возможным.
10. Заключительные положения
10.1. Стороны признают, что все права и обязанности по настоящему Договору Стороны устанавливают свободно, не заблуждаются в природе настоящего Договора или фактических обстоятельствах, осознают правовые последствия заключения настоящего Договора.
10.2. Стороны признают, что в случае, если какое-либо из положений настоящего Договора становится недействительным или признается недействительным, остальные положения настоящего Договора обязательны для исполнения Сторонами в течение срока действия настоящего Договора.
10.3. Договор составлен в 3 (трех) экземплярах на русском языке по одному для каждой из Сторон, один экземпляр для регистрирующего органа.
11. Список приложений
11.1. Приложение 1 — Выписка из ЕГРН
11.2. Приложение 2 — Акт приема-передачи недвижимого имущества
Подписи и реквизиты сторон
Продавец: указать ФИО продавца
Адрес: указать адрес регистрации
Паспорт: указать серию и номер паспорта
Выдан: указать наименование органа и дату выдачи паспорта
Р/сч: указать расчетный счет
Банк: указать наименование банка
БИК: указать БИК
Кор/сч: указать корреспондентский счет
Продавец ________________ фамилия и инициалы продавца
Покупатель: указать ФИО покупателя
Адрес: указать адрес регистрации
Паспорт: указать серию и номер паспорта
Выдан: указать наименование органа и дату выдачи паспорта
Р/сч: указать расчетный счет
Банк: указать наименование банка
БИК: указать БИК
Кор/сч: указать корреспондентский счет
Покупатель ________________ фамилия и инициалы покупателя
Содержание статьи
1. Сначала определите, что именно продается: здание, помещение, сооружение или часть объекта
Главная ошибка при подготовке договора — описывать объект бытовыми словами. Продавец говорит «продаю здание», покупатель видит вывеску, склад или офисный корпус, стороны берут типовой шаблон и вписывают адрес. Но для регистрации и для суда важно не то, как объект называют в разговоре, а как он учтен в ЕГРН.
По ст. 549 ГК РФ по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Значит, договор купли-продажи здания должен описывать именно тот объект, который существует как объект недвижимости: с кадастровым номером, площадью, адресом или описанием местоположения, назначением и другими сведениями из ЕГРН.
Если в ЕГРН указан не «склад», а «нежилое здание», так и пишите. Если объект значится как «сооружение», нельзя бездумно переименовывать его в здание. Если продается помещение внутри здания, нужен договор купли-продажи помещения, а не здания целиком. Если продается доля в праве, это отдельная история с нотариальной формой и преимущественным правом покупки.
В договоре желательно указать:
- кадастровый номер здания;
- адрес или описание местоположения;
- площадь по ЕГРН, а не «примерно по замерам»;
- назначение и наименование объекта;
- реквизиты записи о праве собственности продавца.
Для договора важны не стены «по факту», а объект недвижимости, который можно точно определить по ЕГРН и передать покупателю.
Статья 554 ГК РФ прямо требует указать данные, позволяющие определенно установить недвижимость, подлежащую передаче покупателю. Если таких данных нет, условие о предмете считается несогласованным, а договор — незаключенным. Поэтому скачать случайный образец из интернета и оставить в нем только адрес — плохая идея. Адрес может совпадать у нескольких корпусов, пристроек, литеров или помещений.
Если здание недавно реконструировали, разделили, объединили с другим объектом или изменили площадь, нужно проверить, внесены ли изменения в ЕГРН. Договор должен опираться на актуальные данные. Иначе Росреестр может приостановить регистрацию, а покупатель получит спор не о цене, а о том, что именно он купил.
2. Предмет и цена: два условия, без которых договор становится опасным
Для купли-продажи здания существенными являются предмет и цена. Предмет определяется по ст. 554 ГК РФ, цена — по ст. 555 ГК РФ. По недвижимости действует строгое правило: если цена не согласована сторонами в письменной форме, договор продажи недвижимости считается незаключенным. Общее правило о цене, которую можно определить по аналогичным товарам, здесь не применяется.
Цена должна быть понятной. Не стоит писать: «стоимость определяется сторонами дополнительно» или «покупатель оплачивает рыночную цену». Нужно указать конкретную сумму цифрами и прописью, порядок оплаты, сроки, банковские реквизиты и момент, когда обязанность покупателя считается исполненной.
Если продаются и здание, и земельный участок, лучше распределить цену: отдельно за здание, отдельно за участок. Статья 555 ГК РФ говорит, что если иное не предусмотрено законом или договором, цена здания, находящегося на земельном участке, включает цену соответствующей части участка или права на нее. Но на практике раздельная цена часто удобнее: для налогов, бухгалтерии, оценки, ипотеки, последующего спора или частичного расторжения.
Пример нормальной формулировки: «Цена здания составляет 8 500 000 рублей, НДС не облагается в связи с применением продавцом упрощенной системы налогообложения». Для сделки между юридическими лицами нужно особенно внимательно прописывать НДС: входит он в цену, начисляется сверх цены или операция не облагается налогом. Ошибка в одной строке может привести к отдельному налоговому конфликту.
Если используется конструктор договора, проверьте, задает ли он вопросы о НДС, рассрочке, задатке и цене земельного участка. Хороший онлайн конструктор не просто предлагает создать красивый документ, а заставляет выбрать финансовую схему. Плохой шаблон оставляет пустое поле «цена договора» и не объясняет, что цена недвижимости — обязательное условие.
3. Земельный участок под зданием: почему нельзя «продать только стены» и забыть о земле
Продажа здания почти всегда связана с землей. По ст. 552 ГК РФ покупателю одновременно с передачей права собственности на здание передаются права на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования. Статья 35 ЗК РФ развивает эту же логику: при переходе права собственности на здание или сооружение, расположенное на чужом участке, новый собственник приобретает право использовать соответствующую часть участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Если продавец владеет земельным участком на праве собственности, по общему правилу отчуждение здания и участка, принадлежащих одному лицу, должно идти вместе. В ст. 35 ЗК РФ прямо указано, что отчуждение здания или сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, кроме перечисленных законом исключений. Там же установлено, что не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания или сооружения, если они принадлежат одному лицу.
Если земля находится в аренде, покупатель здания не становится автоматически собственником участка, но получает право пользования землей в объеме, необходимом для эксплуатации здания. В судебной практике это подтверждается п. 13 и 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11: покупатель здания, расположенного на участке, который не принадлежит продавцу на праве собственности, вправе требовать оформления соответствующих прав на участок; при аренде он приобретает право пользования с момента регистрации перехода права на здание, даже если отдельный договор с собственником участка еще не оформлен.
В договоре нужно указать:
- кадастровый номер земельного участка;
- вид права продавца на участок: собственность, аренда, постоянное пользование и т.д.;
- реквизиты договора аренды или записи ЕГРН;
- входит ли участок в предмет продажи;
- кто уведомляет арендодателя или орган власти.
Покупатель здания должен понимать, как он будет подъезжать к объекту, обслуживать коммуникации и пользоваться землей. Без этого договор превращается в покупку проблемы.
Особенно внимательно смотрите границы участка. Фактический забор, парковка, погрузочная зона или подъездная дорога могут не совпадать с кадастровыми границами. В договоре это не всегда видно, зато после сделки становится больно: сосед перекрывает проезд, администрация требует освободить территорию, ресурсоснабжающая организация отказывается переоформлять подключение.
Поэтому перед подписанием договора стоит не только скачать выписку ЕГРН, но и посмотреть публичные кадастровые сведения, документы на межевание, договор аренды земли и фактический доступ к зданию. Типовой образец не проверит за вас, где проходит граница участка.
4. Кто подписывает договор: физлица, компании, ИП и представители
Правильный договор начинается с правильных сторон. Если договор заключается между физическими лицами, нужно проверить паспорта, семейное положение, основание приобретения здания продавцом и наличие согласия супруга, если объект относится к общему имуществу супругов. Если сделка идет между юридическими лицами, дополнительно проверяются ЕГРЮЛ, устав, полномочия директора, корпоративные одобрения и бухгалтерские нюансы.
Если продавец — гражданин, в договоре указывают ФИО, дату рождения, паспортные данные, адрес регистрации. Если продавец действует через представителя, нужна доверенность. Доверенность должна прямо позволять продать конкретный объект или недвижимость соответствующего вида, подписать договор, акт, заявления в Росреестр и получить деньги, если представитель принимает оплату. При крупной сделке не стоит полагаться на общую фразу «представлять интересы».
Если продавец — ООО или АО, одной подписи директора может быть недостаточно. Для ООО крупные сделки регулируются ст. 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», сделки с заинтересованностью — ст. 45 этого закона. Для акционерных обществ крупные сделки регулируются ст. 78 Федерального закона «Об акционерных обществах», сделки с заинтересованностью — ст. 83. Если здание стоит дорого и сделка выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности, решение об одобрении может быть необходимо.
Для проверки стороны обычно запрашивают:
- актуальную выписку из ЕГРЮЛ;
- устав или сведения о порядке одобрения сделок;
- решение участника, протокол собрания или совета директоров;
- доверенность подписанта, если подписывает не директор;
- документы, подтверждающие право продавца на объект.
Для ИП важно понимать, выступает ли он как предприниматель или как гражданин. Сам статус ИП не отменяет режим совместной собственности супругов и не освобождает от проверки прав на объект. Если здание куплено в браке, вопрос согласия супруга всё равно может возникнуть.
Хороший шаблон должен иметь разные блоки для гражданина, ИП и организации. Если образец одинаково предлагает вписать только ФИО и паспорт, а сделку заключает компания, такой документ придется серьезно переделывать.
5. Согласие супруга, доли и корпоративные одобрения: документы, без которых сделку могут оспорить
Продажа здания часто требует дополнительных согласий. Самое известное — нотариальное согласие супруга. По п. 3 ст. 35 СК РФ для заключения одним супругом сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Если согласие не получено, супруг вправе требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о сделке, по правилам ст. 173.1 ГК РФ.
Здесь есть свежая оговорка. Постановлением Конституционного Суда РФ от 30.10.2025 № 36-П абзац первый п. 3 ст. 35 СК РФ признан не соответствующим Конституции РФ в узкой ситуации: когда речь идет о супругах военнослужащих, сделках, связанных с накопительно-ипотечной системой, и невозможности очно обратиться к нотариусу в труднодоступной или отдаленной местности. Для обычной купли-продажи здания это не отменяет базовое правило: нотариальное согласие супруга лучше получить заранее.
Если продается доля в праве общей собственности на здание, включаются две дополнительные проверки. Во-первых, ст. 250 ГК РФ дает другим участникам долевой собственности преимущественное право покупки доли. Продавец должен известить их о продаже с указанием цены и других условий. Во-вторых, ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ предусматривает нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, кроме установленных законом исключений.
Если продается доля в здании, простой письменный договор из интернета почти всегда недостаточен: нужно проверять нотариальную форму и преимущественное право покупки.
Для компаний отдельный риск — крупная сделка и заинтересованность. Например, директор продает здание компании, связанной с его родственником, или стоимость объекта превышает значительную часть активов общества. Если одобрение обязательно, его отсутствие может привести к оспариванию сделки. Поэтому в договор полезно включить заверение продавца: все необходимые корпоративные решения получены, сделка не нарушает устав и закон.
6. Форма договора: когда нужен нотариус и почему расписка не заменяет договор
Статья 550 ГК РФ устанавливает письменную форму договора продажи недвижимости: один документ, подписанный сторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора. Устная договоренность, расписка о деньгах, переписка в мессенджере или счет на оплату не заменяют договор купли-продажи здания.
По общему правилу договор продажи здания целиком не требует нотариального удостоверения. Но нотариус нужен, например, при отчуждении доли в праве общей собственности, если сделка не подпадает под исключения из ст. 42 Закона № 218-ФЗ. Нотариальная форма также может быть выбрана самими сторонами. Иногда это разумно, если сделка дорогая, стороны находятся в разных городах или есть повышенные риски по полномочиям.
Важно отличать договор от регистрации. По ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации. До регистрации покупатель не становится собственником для третьих лиц, даже если договор подписан и деньги переданы. При этом отсутствие регистрации перехода права не делает договор автоматически недействительным. Этот подход закреплен в п. 60 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22: отсутствие государственной регистрации перехода права собственности к покупателю не является основанием для признания договора продажи недвижимости недействительным.
Это означает простую вещь. Договор создает обязательства: продавец должен передать здание, покупатель — заплатить, стороны — подать документы на регистрацию. Но право собственности переходит после внесения записи в ЕГРН. Если одна сторона уклоняется от регистрации, п. 3 ст. 551 ГК РФ позволяет другой стороне обратиться в суд с требованием о государственной регистрации перехода права, а также требовать убытки из-за задержки.
Онлайн подача документов возможна, но она не исправит плохой договор. Можно создать файл через конструктор, подписать электронной подписью и направить документы онлайн, но если предмет описан неверно или нет согласия супруга, будет приостановка или отказ.
7. Обременения и права третьих лиц: аренда, ипотека, сервитуты, аресты
Покупатель должен получить здание свободным от прав третьих лиц, если только он прямо не согласился принять объект с такими правами. Общее правило содержится в ст. 460 ГК РФ: продавец обязан передать товар свободным от любых прав третьих лиц, кроме случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами. Для недвижимости это особенно важно, потому что многие ограничения видны в ЕГРН, но некоторые фактические проблемы обнаруживаются только при осмотре и запросе документов.
Что нужно проверять:
- ипотеку, арест, запрет регистрационных действий;
- долгосрочную аренду и фактических пользователей;
- сервитуты и публичные сервитуты;
- судебные споры по зданию или земле;
- ограничения использования из-за зон с особыми условиями территории.
Если здание сдано в аренду, продажа не прекращает аренду. Статья 617 ГК РФ устанавливает, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Покупатель становится новым арендодателем, а арендаторы сохраняют свои права. Поэтому перед сделкой надо запросить договоры аренды, дополнительные соглашения, акты, сведения о депозитах, задолженности и переписку по нарушениям.
Если в ЕГРН указана ипотека, нужно понять схему погашения. Возможны разные варианты: продавец гасит долг до сделки; часть цены направляется банку; покупатель принимает объект с ипотекой с согласия залогодержателя. Нельзя просто написать в договоре «обременений нет», если выписка показывает ипотеку. Такое заверение будет недостоверным.
В договор полезно включить заверения об обстоятельствах по ст. 431.2 ГК РФ. Продавец может заверить, что на дату подписания договора здание не находится под арестом, не является предметом незаявленного судебного спора, не передано третьим лицам кроме раскрытых договоров аренды, самовольные реконструкции отсутствуют или перечислены. Если заверение окажется ложным, покупатель сможет требовать убытки или согласованную неустойку.
8. Расчеты: аванс, задаток, аккредитив и рассрочка
Деньги в сделке со зданием часто важнее красивых формулировок. Стороны должны заранее решить, когда платит покупатель: до подачи документов, после регистрации, частями, через аккредитив, счет эскроу, депозит нотариуса или иным способом. Чем дороже объект, тем опаснее схема «наличные в день подписания и расписка на листочке».
Если деньги передаются до основного договора, нужно различать аванс и задаток. По ст. 380 ГК РФ задаток — сумма, выдаваемая в счет платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения; соглашение о задатке должно быть письменным. По ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора отвечает сторона, давшая задаток, задаток остается у другой стороны; если отвечает сторона, получившая задаток, она возвращает двойную сумму. Если есть сомнение, является ли платеж задатком, он считается авансом, если не доказано иное.
Для обычного читателя вывод такой: слово «задаток» должно быть написано ясно. Если в договоре указано «аванс-задаток», «предоплата» или «обеспечительный платеж» без последствий, спор почти неизбежен.
При продаже между юридическими лицами чаще используют безналичный расчет. В договоре важно указать, что считается датой оплаты: дата списания со счета покупателя или дата поступления на счет продавца. Для продавца безопаснее второй вариант, для покупателя иногда удобнее первый. Если расчеты через аккредитив, нужно прописать условия раскрытия: регистрация перехода права, выписка ЕГРН, подписанный акт, отсутствие приостановки.
При рассрочке можно предусмотреть залог в силу закона или договорную ипотеку, если стороны хотят обеспечить остаток цены. Тогда нужно заранее понимать, будет ли в ЕГРН регистрироваться обременение и когда продавец обязан его снять после окончательного расчета.
Не советую занижать цену в договоре. Да, иногда стороны хотят уменьшить налоговую нагрузку или «оставить часть в расписке». Но при расторжении или признании сделки недействительной покупатель формально сможет требовать возврата той суммы, которая указана в договоре и подтверждена документами. К тому же искусственная цена может привлечь внимание налоговых органов и кредиторов продавца.
9. Техническое состояние здания: как описать качество и скрытые недостатки
Здание — это не только кадастровый номер. Это крыша, фундамент, сети, вентиляция, отопление, подъезды, лифты, охрана, пожарная сигнализация, разрешенное использование, техническая документация и иногда десятки мелких проблем. Если покупатель просто подписывает фразу «объект осмотрен, претензий нет», он сильно усложняет себе дальнейшую защиту.
По ст. 557 ГК РФ при передаче недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, кроме права требовать замены товара ненадлежащего качества. Здание нельзя «заменить на аналогичное», как бытовую технику. Поэтому надо заранее описывать состояние и документы.
В договоре или приложении можно указать:
- известные дефекты: протечки, трещины, аварийные участки;
- состояние инженерных сетей и счетчиков;
- наличие или отсутствие самовольных перепланировок;
- передаваемую техническую и проектную документацию;
- оборудование, которое остается в здании.
Если продавец передает здание «как есть», эта фраза не должна маскировать обман. Лучше прямо перечислить известные недостатки. Покупатель тогда принимает осознанный риск, а продавец снижает вероятность претензий. Если же продавец знает о серьезной проблеме и скрывает ее, простой шаблон его не защитит.
Для коммерческого здания важно проверить пожарную безопасность, доступность эвакуационных выходов, подключение к электросетям, водоснабжению, теплоснабжению, наличие договоров на обслуживание. Не все эти вопросы являются существенными условиями договора, но они влияют на цену и возможность использовать объект.
Если создается договор через онлайн конструктор, к нему стоит добавить приложение с техническим описанием. Конструктор может создать юридический каркас, но не знает, что на объекте протекает крыша или что котельная обслуживает еще соседнее здание.
10. Акт приема-передачи: момент, когда бумажная сделка становится фактической
Статья 556 ГК РФ требует, чтобы передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем оформлялись передаточным актом или другим документом о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязанность продавца передать недвижимость считается исполненной после вручения имущества покупателю и подписания документа о передаче.
Акт не нужно делать «для галочки». Он фиксирует, что покупатель получил доступ к зданию, ключи, технические помещения, документы, показания счетчиков, оборудование и фактическое владение. Если акт подписан раньше реальной передачи, покупатель может сам себе навредить: потом будет труднее доказать, что продавец не освободил помещения, не передал ключи или вывез важное оборудование.
В акте приема-передачи стоит указать:
- дату и место передачи;
- состояние здания на момент передачи;
- перечень переданных ключей, пропусков, кодов доступа;
- показания приборов учета;
- список переданных документов и оборудования.
Если в здании остаются арендаторы, охрана, имущество продавца или третьих лиц, это надо описать. Например: «на дату передачи помещения № 3 и № 4 занимают арендаторы по договорам, указанным в приложении № 2». Такая фраза лучше, чем молчание, потому что покупатель заранее понимает, кто находится в здании и на каком основании.
В договоре можно предусмотреть, что акт подписывается после регистрации перехода права или, наоборот, до регистрации. Оба варианта возможны, если стороны ясно понимают последствия. Главное — не путать акт с регистрацией. Акт подтверждает фактическую передачу, а ЕГРН — переход права собственности.
11. Государственная регистрация: что делать после подписания договора
После подписания договора стороны должны зарегистрировать переход права в ЕГРН. Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регулирует порядок подачи заявления, требования к документам и основания приостановки. Статья 14 говорит об основаниях кадастрового учета и регистрации прав, ст. 18 — о представлении заявления и документов, ст. 26 — об основаниях и сроках приостановления.
Обычно для регистрации нужны договор, заявления сторон, документы о полномочиях представителей, согласие супруга, корпоративные одобрения, нотариально удостоверенный договор при необходимости, документы по земле и квитанция об уплате госпошлины, если она требуется. Точный набор зависит от сделки.
В договоре полезно прописать:
- кто подает документы на регистрацию;
- в какой срок стороны идут в МФЦ или подписывают электронные заявления;
- кто оплачивает госпошлину и услуги нотариуса;
- кто исправляет замечания Росреестра;
- что считается уклонением от регистрации.
Онлайн регистрация удобна, но у нее есть свои требования: электронные подписи, формат документов, полномочия, корректные файлы. Нельзя просто скачать шаблон, подписать его электронной подписью и надеяться, что система всё поймет. При ошибке в кадастровом номере или отсутствии обязательного согласия будет приостановка.
Если Росреестр приостановил регистрацию, не надо сразу паниковать. Нужно изучить уведомление и понять причину: ошибка в описании объекта, отсутствие документа, запрет регистрационных действий, противоречие сведениям ЕГРН, проблема с полномочиями. По ст. 26 Закона № 218-ФЗ приостановка действует до устранения причин, но в пределах установленных законом сроков. В договоре можно заранее распределить, какая сторона устраняет какой вид препятствий.
Практичная формулировка: «Сторона, по вине которой принято решение о приостановлении государственной регистрации, обязана в течение пяти рабочих дней предоставить недостающие документы или совершить необходимые действия, а также возместить другой стороне документально подтвержденные убытки». Это лучше, чем типовой текст «стороны обязуются зарегистрировать переход права», потому что он отвечает на вопрос: что делать, если регистрация сорвалась.
12. Как использовать образец, шаблон и конструктор, чтобы не испортить сделку
Образец договора полезен, но он не заменяет проверку документов. Шаблон помогает не забыть структуру: стороны, предмет, цена, земля, расчеты, передача, регистрация, ответственность, приложения. Но типовой документ не знает, есть ли арест, ипотека, арендаторы, супруг, крупная сделка, самовольная реконструкция или спор о границах участка.
Если вы хотите составить договор самостоятельно, начните не с фразы «договор купли-продажи здания скачать», а со сбора документов. Сначала ЕГРН, правоустанавливающие документы, земля, полномочия, согласия, аренда, техническое состояние. Потом можно открыть образец, выбрать подходящий шаблон или использовать конструктор. Именно в таком порядке, не наоборот.
Минимальный финальный чек-лист:
- объект в договоре совпадает с ЕГРН;
- цена указана письменно, ясно и полностью;
- земля под зданием описана отдельно;
- обременения и арендаторы раскрыты;
- согласия, одобрения и доверенности проверены.
Хороший онлайн конструктор может помочь создать первый вариант договора. Но его надо адаптировать под конкретную сделку. Если сервис предлагает скачать один универсальный типовой договор «для любой недвижимости», проверьте его особенно внимательно. Для здания должны быть отдельные условия о земельном участке, акте передачи, технических документах, арендаторах и регистрации.
Стоит насторожиться, если в шаблоне нет раздела о земле, нет места для кадастрового номера, нет условий об акте, нет заверений продавца и нет порядка действий при приостановке регистрации. Такой образец можно использовать разве что как черновик, но не как готовый договор.
Итог простой: договор купли-продажи здания должен отвечать на практические вопросы сторон. Что продается? На какой земле стоит объект? Кто имеет права на здание? Как платят деньги? Когда передают ключи? Кто подает документы в Росреестр? Что делать при приостановке? Какие гарантии дает продавец? Если на эти вопросы нет ясных ответов, документ нужно дорабатывать.
Правильно подготовленный договор защищает не только от отказа Росреестра, но и от будущего спора. А спор по зданию обычно дороже, чем внимательная проверка до подписания.
условия
и заполняете шаблон
уникальную ссылку
контрагенту
согласовывает
содержание шаблона
Согласование входит
в стоимость шаблона
контрагент, вы не можете
редактировать
контрагент не может
редактировать
выбора условий и текста
подсвечиваются
необходимо согласование
двумя сторонами
